Документ лишил девелоперов вечного права собственности на объект инвестирования.
Постановление пленума Высшего арбитражного суда, вступившее в силу в июле прошлого года, может ухудшить инвестиционный климат в России, полагают эксперты. Постановление фактически лишило девелоперов вечного права собственности на объект инвестирования.
Постановление пленума ВАС №54, которое вступило в силу в июле прошлого года, существенно меняет судебную практику по разрешению споров застройщиков и инвесторов, хотя, как отметила юрист компании PWC Мария Невзорова, с формальной точки зрения не порождает новых правовых норм, а является толкованием действующего законодательства.
До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь инвестиционный договор утратил свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность. Поэтому постановление может снизить интерес инвесторов к рынку недвижимости. Складывается ситуация, при которой у девелоперов нет системы защиты прав на объект, констатируют эксперты.
«ВАС указал на то, что лица, которые финансируют строительство объекта недвижимости, не приобретают право собственности на него. Право собственности на объект может возникнуть только с момента его регистрации», — отмечает М.Невзорова.
Впрочем, в декабре прошлого года были приняты поправки в закон об инвестиционной деятельности, которые вывели часть инвестдоговоров из-под действия постановления. Речь идет о тех договорах, которые были заключены до 1-го января 2011 года в отношении строительства объектов на территории государственных или муниципальных земельных участков за счет внебюджетных средств.
«Создана странная ситуация: для одних и тех же правовых ситуаций созданы разные правовые последствия. Если договор был заключен до 1 января 2011 года, инвестор может зарегистрировать первоначальное право собственности. Если после 1 января 2011 года — право инвестора вторично по отношению к праву застройщика. В то же время эту норму стоит воспринимать в позитивном ключе, потому что инвесторы, которые добросовестно сотрудничают с государством, оказываются защищены», — комментирует юрист PWC Ирина Тё.
По словам М.Невзоровой, ВАС поставил крест на идее о вечных правах на результат инвестирования.
Однако суды общей юрисдикции пока продолжают признавать право собственности за инвесторами. Таким образом, возник некий дуализм в судебной практике, — отмечает юрист.