Кейс сдачи в аренду оставшихся от IKEA площадей в торговых центрах «Мега» может вдохновить собственников «Гостиного двора» на выход из декаданса. Пока доходы комплекса падают, реконструкции не видно, создается впечатление, что комплексу пора искать новое применение, нежели променад для туристов.
Своеобразный декаданс «Гостинки», кажется, сказывается уже и на финансовых показателях АО «БГД». По итогам 2023 года, как следует из данных БФО, общество, которое управляет комплексом, показало убытки в размере почти 6 млн рублей против чистой прибыли в 2022 году в 33,9 млн рублей. На этом фоне налог на прибыль компании довольно скромный – 473 тыс. рублей, что сопоставимо с отчислениями малого бизнеса. Примечательно, что в отчете о движении денежных средств редакция обнаружила, что отказываться от дивидендов собственники актива не стали, Алексей Устаев и другие акционеры «БГД» могли получить около 30 млн рублей в качестве выплат в 2023 году.
Кроме того, из финансовой отчетности видно, что кажется и контрагенты «Гостинки», включая арендаторов помещений не отличаются дисциплиной. Дебиторская задолженность «БГД» составила на конец 2023 года 232,9 млн рублей. Всего же от аренды и комиссионных компания получила 254 млн рублей. Есть вопросы и к товарам, которыми торгует сам Гостиный двор. В частности, в прошлом году «Союзмультфильм» требовал с компании компенсации за использование товарных знаков. Уже в этом году требования на 40 тыс. рублей предъявляла и ассоциация фотографов «Пейзаж».
Причем, такое развитие событий с заработками «Гостиного двора» уже почти 10 лет назад прогнозировать миноритарий «БГД» Максим Левченко. Своими высказываниями миллиардер отметился на фоне конфликта с руководством комплекса о его реконструкции. Мотивация Левченко на острые реплики понятна, но зерно правды в них все же было. Само здание «Гостиного двора» находится в собственности города. По условиям инвестиционного соглашения, подписанного в начале нулевых, АО «БГД» должно отреставрировать объект. Работающей альтернативы проекта Левченко за годы так и не появилось, и если внешне здание выглядит еще сносно, что внутри – атмосфера машины времени то ли в нулевые, то ли в 90-е.
И если раньше особых идей на приспособление «Гостинки» кроме торговой не было, то сейчас наследство IKEA создает прецедент. Как оказалось, площади можно использовать не самым очевидным образом, к примеру, отдать «Мегамаркету». Сложно представить, что сберовский маркетплейс будет использовать площади шведского ритейлера как магазины, скорее под хранение.
На этом фоне присмотреться стоит к ставкам аренды в «Гостинке». В публичном доступе редакции обнаружить, что подход к стоимости аренды в комплексе кажется отличается от привычного. Как правило, большинство ТЦ вводит плавающую ставку для арендаторов: компании платят фиксированную стоимость и процент с оборота. В «Гостинке» же, если опираться на материалы судов комплекса с арендаторами, условия другие – только фиксированная стоимость в месяц. Для одного из арендаторов она составляла меньше 30 тыс. рублей в месяц. Размер платы за квадрат при этом ни сам комплекс, ни брокеры недвижимости не раскрывают. Однако как минимум часть здания со стороны улицы Ломоносова стоит без дела уже несколько лет. В 2021 году холдинг Ginza собирался строить там фуд-холл «Горожане». Но признаков активных строительных работ не заметно до сих пор.
А с учетом спроса на складские помещения и стремящиеся в бесконечность арендные ставки на них (в первом квартале 2024 года цены преодолели психологическую отметку в 1 тыс. рублей за квадрат и сигналов на их понижение эксперты не видят до конца года), «Гостинка» может как раз выиграть от сдачи в аренду всего комплекса под склады маркетплейсов. На стоимости квадрата, в этом случае комплекс и потеряет, но зато избавится от невостребованных площадей. И суммарно может окажеться в плюсе. Отметим, что Левченко еще в 2015 году оценивал, что прибыль «БГД» должна находиться на уровне 2 млрд рублей при правильном подходе к управлению недвижимостью. А это и совсем другие налоги в пользу Петербурга.