Наивысшую доходность инвестиций сейчас предлагают банковские депозиты и биржевые долговые инструменты. Но на долгий срок лучше инвестировать в недвижимость, золото и акции.
К такому выводу пришли участники круглого стола «Инвестиционные идеи-2024 от экспертов», организованного порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики».
Беспрецедентный рост
Иван Ходак, руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ, констатировал, что на фоне повышенных процентных ставок интерес инвесторов смещен в сторону банковских продуктов — депозитов и накопительных счетов. «С начала года наблюдается беспрецедентный рост портфеля пассивов — сказал он. — По понятной причине — проценты ставки продолжают расти вслед за повышением ключевой ставки ЦБ РФ. Совокупный объем банковских вкладов физлиц в стране увеличился до 52 трлн рублей. С начала года и до конца сентября прирост в целом по стране составил 15%. В прошлом году за такой же период, с 1 января до конца сентября, размер прироста был порядка 8%».
Однако, по оценке банкира, около половины этой динамики приходится на капитализацию процентов и лишь вторую половину следует отнести к притоку новых денег.
Куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами Управляющей компании ПСБ Андрей Шульга заметил, что, наряду с депозитами, большой популярностью у инвесторов в 2024 году пользуются облигации с плавающим купоном, так называемые флоатеры, купонная доходность которых привязана к растущей ключевой ставке. «В течение всего года мы видели рост ключевой ставки: сначала 16, затем, соответственно, 18, 19, сейчас 21%, — отметил он. — Эти облигации позволяют следовать за трендом, их доходность также растет и в настоящий момент составляет 21% плюс 1-2% сверху, то есть при 22-23% текущей купонной доходности с учетом реинвестирования ежемесячных или ежеквартальных выплат потенциальная доходность составляет23-24% годовых. То есть это более доходная альтернатива депозитам. Ну и также фонды денежного рынка, конечно».
Фонды денежного рынка, зарабатывающие в основном на предоставлении краткосрочной ликвидности через сделки репо, в 2024 году действительно стали хитом рынка коллективных инвестиций. По данным портала InvestFunds, только за октябрь приток в них составил 138,2 млрд рублей. Это максимальный месячный показатель за все время наблюдения. Стоимость чистых активов фондов денежного рынка по состоянию на 30 октября достигла 691,9 млрд рублей, или 44,3% стоимости активов всех рыночных фондов.
Текущие тенденции, видимо, останутся в силе в ближайшие месяцы, считает Андрей Шульга.«Пока мы находимся в цикле повышения процентных ставок, — указал он. — Центробанк четко дал сигнал, что пока не наблюдает снижения цен. Не исключаю, что в декабре мы увидим более высокую ставку, вплоть до 23%. И верхней границы пока не видно. Облигации с плавающим купоном небольшой дюрации сохраняют свою актуальность и могут генерировать доходность 22%+ в настоящий момент. А в декабре может быть еще больше. Эта инвестиция актуальна на короткий срок, также как и фонды денежного рынка. Но рано или поздно начнется цикл снижения ставок. Тогда облигации с фиксированным купоном, те же ОФЗ, которые сейчас существенно припали, выйдут на первый план и могут обеспечить доходность в 25-30% годовых ближайшие 2 года».
В более длительной перспективе эксперт рекомендует обратить внимание на акции российских компаний, котировки которых сейчас находятся под давлением. «Потенциал там копится, — отметил Андрей Шульга. — Рано или поздно эта пружина будет разжиматься. Денег в экономике становится больше, а акций больше не становится. Потенциал по акциям при нормализации ключевой ставки сейчас доходит до 100% доходности. Но надо понимать, что пока акции под давлением и какого-то быстрого результата там ожидать не приходится в ближайшие месяцы».
Сложные условия
Рынок жилой недвижимости, в отличие от депозитов, чувствует себя неважно. В дополнение к высоким процентным ставкам, которые затрудняют кредитование и одновременно отвлекают инвесторов от вложений в квадратные метры, с 1 июля 2024 года добавилось сокращение льготных программ ипотеки с господдержкой. Как рассказала начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, снижение продаж с этой даты достигло 40%.
«Конечно, сейчас рынок недвижимости существует в сложных условиях, — признала она. — В прошлом году доля сделок с ипотекой на первичном рынке в целом по городу вплотную приблизилась к 90%. Оставшиеся 10% — это рассрочки на стартах продаж. И с этой вершины, когда рынок был обеспечен такими прекрасными инструментами для приобретения квартир, как ипотека с государственной поддержкой, IT-ипотека, семейная ипотека, функционирующая в полном объеме, оказался с середины года в сложных условиях, когда объем ипотечных сделок резко сократился. По разным оценкам, порядка 40% составило сокращение. Конечно, в таких условиях рынок недвижимости может функционировать. У нас есть накопленная подушка и за минувший год, и за первую половину текущего года. Но он не может постоянно работать в таких условиях. Ставки по ипотеке невозможные».
Ситуацию на ипотечном рынке в последние два года, до 1 июля, Светлана Денисова охарактеризовала как «раздачу слонов и аттракцион неслыханной щедрости». Для застройщиков она была благоприятна, но создавала определенные перекосы. «115 тысяч граждан получили более чем один ипотечный кредит на льготных условиях, — удивилась она. — И нашелся даже один, у которого было 23 ипотечных кредита с господдержкой оформлено. Это говорит о качестве работы регулятора, который, выпуская на рынок свой продукт, таким вот образом прописал условия. А потом нам рассказывают, что это застройщики взвинтили цены. Оказывается, ветер дует из-за того, что деревья шатаются.
Жилье — базовая потребность в наших климатических условиях. Вместе с тем это понятный и доступный гражданам инструмент сохранения средств. В условиях высокой неопределенности, баснословных ставок по депозитам, такой ключевой ставки граждане волнуются — какая покупательская способность будет у их средств по истечении сроков депозитов с привлекательными ставками? Люди уже заботятся не о том, чтобы заработать, а в большей степени о том, чтобы сохранить свои деньги в каком-то эквивалентном ситуации объеме. Недвижимость как раз служит «тихой гаванью» для капиталов, страхуя средства от обесценивания в сложные времена. В этом году как в своем флагманском проекте «Огни залива», так и бизнесовом «Доме БФА у озера» мы наблюдаем огромный прирост сделок со стопроцентной оплатой. В прошлом году у нас их было менее 1%. В этом году приближаемся к 10%. Покупатели со стопроцентными средствами приходят с комментарием, что опасаются заморозки вкладов, мол, мы решили, что пора это сделать. То есть они считают нужным деньги овеществить в квадратных метрах, веря в то, что недвижимость в Петербурге — это тот самый всеобщий эквивалент, который позволит им сохранить капитал».
Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева подтвердила, что в целом по рынку спад продаж ощущается достаточно остро.
«Конечно, в июне спрос поднялся максимально, потом ожидаемо упал в объемах. Но в принципе мы в августе, имея еще семейную ипотеку, стали постепенно прирастать, — вспомнила она. — Но, понятно, без ипотеки какие-то цифры перешагнуть в емкости очень сложно. Маневрировать на рассрочке далеко не всем возможно».
При этом, по словам Трошевой, особого снижения цен на квартиры в Петербурге ждать не стоит из-за прогнозируемого дефицита предложения. «В Петербурге у нас имеет место тренд на сокращение предложения последние 1,5-2 года, — заявила она. — У нас замедляется выход новых объектов. На этом фоне у нас движение даже в сегодняшних реалиях небольшое, но положительное по цене могут демонстрировать наиболее востребованные объекты в Санкт-Петербурге. Конечно, у нас могут быть впереди ввиду этого определенные спады по вводу. Мы знаем, что был принят Генплан города. Ряд территорий не вошел в перспективное развитие под жилую застройку, что предполагалось. Те локации, которые наиболее интересны, аккумулируют внимание инвестора — рядом с метро, ближе к центру — в некотором дефиците сегодня участки под развитие. Вот поэтому мы с большой вероятностью увидим сокращение предложения на 25-30%».
Апартаменты в выигрыше
Продавцам апартаментов сокращение господдержки ипотеки оказалось даже на руку. Она и раньше не распространялась на апарт-отели, так что они ничего не потеряли. Зато косвенно выиграли от того, что оказались фактически в равных условиях финансирования сделок по сравнению с жильем.
«Мы уже давно живем в реалиях, «неипотеки» для нас, для апарт-отелей, — посетовал Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — Поэтому, конечно же, мы увидели большой рост у нас в продажах после отмены господдержки».
По его словам, апартаменты инвесторы покупают в основном без кредитов: либо оплачивают покупку сразу в размере 100%, либо пользуются рассрочкой от застройщика. «Мы предлагаем рассрочки до конца 2026 года, — уточнил он. — Что касается ипотечных клиентов, то их порядка 10%. Хотя у нас есть инструменты, проработанные с банком «Санкт-Петербург», с «Уралсибом», со Сбербанком. Тем не менее клиенты, конечно же, больше обращают внимание на стопроцентную оплату, потому что при такой форме оплаты у нас максимальные скидки. Ну и также имеют место быть рассрочки, потому что мы даем возможность при рассрочке уже получать гарантированный доход.
У клиента есть возможность положить часть денег на наши любимые депозиты. Мы их очень любим, сами туда кладем. И, собственно, зафиксировать стоимость. То есть у тебя в кармане есть и недвижимость, и рост стоимости квадратного метра, и гарантированная доходность. И плюс сейчас на высоких депозитах хорошо заработать можно».
Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, подтвердил, что покупка апартаментов под последующую сдачу становится все популярнее. «На примере наших апартаментов в Promenade by Akvilon: хорошо работает посуточная аренда, — подчеркнул он. — Рядом есть метро в шаговой доступности, основные магистрали города, близость к деловому и историческому центру. С точки зрения локации она отлично подходит туристическим гостям города и тем, кто приезжает в командировку.
При стоимости апартамента в 6 400 000 р. срок окупаемости составляет 7 лет, что составляет конкуренцию коммерческой и жилой недвижимости, а порой и банковским вкладам».
По оценке Константина Чиркова, доходность апартаментов существенно выше, чем у квартиры, сдаваемой помесячно или долгосрочно. «Апарт-отели сдаются на короткий срок и средний срок, в зависимости от управляющей компании, — подчеркнул он. — Как правило, это симбиоз между краткосроком, долгосроком и среднесроком. С мая по сентябрь в основном это лишь краткосрочная аренда. С сентября может быть небольшое включение среднесрока. Январь, февраль, март — это долгосрок. Мы, конечно, пытаемся всегда доносить инвестору, что доходность нужно считать по году. Бывают месяцы, когда можно заработать 10 тысяч рублей, но есть месяцы, в которые 120 тысяч рублей. Если мы это все размазываем на год, мы получаем вот эту стабильную доходность. Гарантированная доходность у нас колеблется от 9 до 11% в зависимости от суммы входа». Иван ЕВДОКИМОВ