Выпуск цифровых финансовых активов и облигаций для застройщиков все чаще становится альтернативным способом привлечения средств в проекты. Впрочем, эксперты указывают, что банковское кредитование ни облигации, ни ЦФА заменить не могут.
Финансирование через ЦФА привлекали, к примеру, Legenda, Glorax, «Нацпроектстрой» и ГК Dars. Как указывает основатель краудлендинговой платформы «ВДело» Сергей Федореев, в отличие от классического проектного финансирования, фондирование стройки через альтернативные инструменты дает компаниям больше гибкости.
«Проектное финансирование через банки по-прежнему остается основным каналом привлечения капитала для застройщиков. Но у этого инструмента есть и ограничения: банки жестко регулируют темпы продаж, структуру поступлений на эскроу-счета и не дают застройщику гибко управлять политикой ценообразования. В условиях снижающегося спроса и ужесточения ипотечных программ девелоперы ищут более гибкие решения. На этом фоне усиливается интерес к платформенным и внебанковским инструментам — краткосрочным займам, ЦФА, облигациям. Особенно это актуально на ранних этапах, когда проект ещё не получил банковского одобрения и нуждается в стартовом капитале», — указывает эксперт.
Исполнительный директор Dominanta Сергей Кавкин согласен с мнением, что ЦФА и облигации снижают зависимость застройщиков от решений банков, особенно на старте проекта. Но именно в ранней стадии реализации ЖК кроется больше всего рисков, в том числе и для инвесторов в ЦФА.
«На данный момент о замене «котлованных» кредитов на ЦФА и облигации говорить рано. Эти инструменты привлечения финансирования можно использовать, когда девелоперу нужны деньги быстро и ими можно сразу распоряжаться. Но, как правило, это дорогие деньги (дороже кредитных), и массово этой возможностью могут воспользоваться только крупные игроки девелоперского рынка. Покупатели ЦФА при этом разделяют с застройщиком рыночные риски строящегося проекта, что может существенно сузить аудиторию потенциальных инвесторов», — считает Кавкин.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (в него входят крупнейшие застройщики) Владислав Преображенский также обращает внимание, что на рынке уже представлены не только ЦФА, по сути своей напоминающие облигации.
«Существуют ЦФА на индекс стоимости квадратного метра, ЦФА на объекты, сдаваемые в аренду. У инвестора появляется большой выбор среди подобных инструментов, каждый из которых требует отдельного изучения, независимо от того, что данные ЦФА могут быть эмитированы одной компанией», — напоминает Преображенский.
В то же время эксперты сходятся во мнении, что заменить полностью «котлованные» кредиты и проектное финансирование альтернативными способами фондирования нельзя.
«Ни один из этих инструментов не способен сегодня заменить банковское проектное финансирование. Но на стадии формирования проекта привлечение средств через облигационные займы весьма востребовано. Смогут ли ЦФА стать масштабным инструментом по привлечению инвестиций в бизнес, покажет время. Прежде всего это будет зависеть от востребованности ЦФА инвесторами», — добавляет Преображенский.
Основатель краудлендинговой платформы «ВДело» Сергей Федореев прогнозирует, что практика применения ЦФА будет расти.
«Несмотря на повышенный интерес к теме, инвесторы пока с осторожностью относятся к цифровым инструментам, предпочитая более понятные и привычные облигации. Это временное явление: на мой взгляд, с ростом числа успешных размещений и накоплением практики доля ЦФА на рынке будет увеличиваться», — резюмирует эксперт.
Помимо фондирования проектов, ЦФА и облигации также могут быть использованы для расширения инвестиционного бренда компаний, что необходимо на фоне планов некоторых представителей рынка выйти на IPO.
«Используя облигационные займы, застройщик повышает свой рыночный потенциал, а следовательно, и будущую стоимость. В этом смысле облигационные займы используются в ходе подготовки к IPO», — отмечает Владислав Преображенский.
Немаловажным фактором, по словам Федореева, является и выработка привычки открытой коммуникации с инвесторами. Это также важно в процессе подготовки компании к IPO.
«Сам факт размещения требует прозрачности и формирует у эмитента привычку к открытой коммуникации — это часто становится эффективным шагом к IPO. Хотя напрямую облигации редко используются именно для финансирования подготовки к публичному размещению, они могут выполнять функцию своеобразного «разогрева» рынка и инвесторов», — заключил эксперт.
