Инвестиционный рынок недвижимости сейчас переживает заметные трансформации. По словам соучредителя Kronung Group Игнатия Найды, «наиболее уязвимыми сегментами сейчас выглядят массовое жилищное строительство и торговая недвижимость: первый страдает от высокой стоимости ипотеки и падения покупательской активности, второй — от слабой потребительской динамики и изменения моделей потребления». Проблемы наблюдаются и в гостиничном сегменте: загрузка напрямую зависит от туризма и деловых поездок, а инвесторы не могут быть уверены в прогнозируемом доходе.
В то же время сохраняется относительная стабильность на рынке складов и логистических комплексов, чему способствует рост e-commerce и процессы импортозамещения. Премиальные жилые и апартаменты остаются привлекательными для ограниченной аудитории, которая менее чувствительна к процентным ставкам и инфляции.
По мнению Найды, «инвесторы пересматривают подходы: они требуют большей доходности, удлиняют сроки прогнозов по окупаемости и стараются снижать зависимость от кредитных средств. Всё чаще сделки идут за счёт собственных средств или через ограниченное плечо, а структура финансирования смещается в сторону гибких схем с участием партнёров и арендаторов».
Особое внимание сейчас уделяется активам с долгосрочными контрактами аренды, которые выглядят предпочтительнее рисковых проектов на ранней стадии. Чтобы оживить инвестиционную активность в ближайшие 6–12 месяцев, нужны точечные меры.
Игнатий Найда отмечает:
«Важно, чтобы эти меры не повторяли ошибок прошлых лет, когда льготная ипотека разгоняла цены, но не приводила к росту реальной доступности жилья».
Среди предложенных инструментов — субсидирование проектного финансирования, налоговые льготы на имущество и доходы от аренды для новых объектов, упрощение процедур получения разрешений на строительство и адресные программы для стимулирования спроса в приоритетных сегментах.
«Мы ожидаем падения инвестиций в недвижимость в этом году до уровня 35-40% по сравнению с прошлым годом. По нашим оценкам, не выше 40%. Это связано с длительным периодом высокой ставки рефинансирования Центрального банка, которая привела к беспрецедентному росту стоимости денег у банков», — рассказывает основатель компании «Свобода в квадрате» Федор Степанов.
По его мнению наиболее уязвим сейчас эконом-сегмент недвижимости, поскольку выкупался за счет ипотечных программ. В экономике наблюдается замедление, а рост e-commerce также замедлился. Запроса на склады, как в период бума роста маркетплейсов, представитель компании не видит. В связи с этим на рынок выходят вакантные площади, и аппетит к покупке складов снижается.
