Девелоперы ИЖС опасаются падения рынка на фоне введения эскроу-счетов. По прогнозам экспертов, в перспективе баланс вернется, но пока девелоперы, которые работают исключительно с индивидуальными домами, с настороженностью смотрят на этот инструмент защиты дольщиков и указывают, что полностью копировать подходы, которые применяются в многоквартирном строительстве, нецелесообразно.
В Ленинградской области уже заметно торможение спроса. Пока объем реализованных участков под ИЖС сохраняет позитивную динамику к зимнему периоду, но признаки стагнации уже видны. В частности, по данным Росреестра, за первые четыре месяца 2024 года в регионе было продано 26,6 тыс. участков, что на 2% меньше, чем годом ранее. В то же время, по данным Петростата, за январь — июнь в эксплуатацию было введено 1,7 млн кв. м. ИЖС (на 26% год к году). В Петербурге ситуация диаметрально противоположная: за II квартал введено 85,7 тыс. «квадратов» индивидуального жилья, что на 25% ниже, чем за аналогичный период прошлого года.
Застройщики, работающие преимущественно на рынке ИЖС, указывают, одним из факторов падения становится введение эскроу-счетов. Инструмент призван по аналогии с многоквартирным строительством защитить дольщиков от возможных финансовых проблем компаний. С одной стороны, законодательные инициативы предполагают, что застройщики, освоившие инструмент эскроу-счетов, будут освобождаться от уплаты НДС. Но с другой, сам механизм предполагает, что застройщик не сможет использовать средства клиента для строительства — возведение объектов должно вестись либо за его собственные средства, либо с привлечением проектного финансирования. Ждать завершения строительства пока готовы не все.
Предполагалось, что введение эскроу-счетов для строительства частных домов увеличит долю ипотеки на рынке. При этом сами девелоперы указывают, у тех, кто работает в более экономном сегменте, и так число клиентов с заемными средствами варьируется от 70 до 90%. В сегменте бизнес клиенты предпочитают строить за собственные средства. В частности, основатель компании Domgazobeton Антон Матрухович указывает, в его компании ипотечников около 40%.
«За последние три года рынок сильно вырос, как следствие, стоимость строительства выросла на 40-50%. Также росту рынка способствует интерес банков к ИЖС, ипотечные программы. Это в целом один из основных драйверов роста. Но, действительно, бывают качели. Сейчас введение эскроу-счетов для ИЖС даст небольшую просадку. Большинство наших коллег боятся смотреть в эту сторону, особенно те, у кого есть клиенты без ипотек. Так как появляются дополнительные риски, застройщикам придется вкладывать свои собственные средства или отдавать проценты банку в рамках привлеченного финансирования. Но я уверен, что в дальнейшем рынок скорректируется и вернется на те показатели, которые были до введения эскроу», — отмечает Антон Матрухович на слете бизнес-клуба Club 500.
По данным Дом.РФ, общий объем ипотеки под ИЖС в банке на начало мая в Ленинградской области составил порядка 500 млн рублей. Для сравнения, в Краснодарском крае объем кредитования под ИЖС оценивается в 1,5 млрд рублей. В Московской области — в 2 млрд.
Основатель и руководитель компании «СтройТехКонтроль» Роман Салун указывает, что эскроу-счета действительно эффективны в массовом жилищном строительстве, но как они будут применяться в секторе ИЖС, застройщики до конца не понимают. По словам Салуна, механизм применения инструмента в отношении частного домостроения необходимо обсуждать с представителями рынка. По мнению Салуна, пока самым очевидным выгодоприобретателем от введения эскроу являются не новоселы, а банки.
«При сохранившемся спросе компаний, которые подойдут под работу с эскроу, сильно меньше, чем необходимо для балансировки спрос/предложение. А тем компаниям, которые все-таки смогут работать с эскроу, придется брать кредиты у банков под крепкий процент годовых, чтоб строить и ждать свои деньги после сдачи метров и раскрытия эскроу. В этой ситуации банковский сектор будет зарабатывать еще больше, за счет потребителей с двух сторон», — обращает внимание Салун.
Эксперты, учитывая специфику рынка ИЖС, предлагают пересмотреть порядок использования эскроу-счетов, чтобы защитить не только заказчиков строительства, но и сами компании. В частности, эффективным способом нивелирования рисков может стать поэтапное раскрытие счетов по мере приемки работ заказчиками.
«Важно именно поэтапно делать раскрытие, после подписания сторонами промежуточных актов в процессе строительства о выполнении тех или иных видов или этапов работ. Например, построили фундамент, подписали акт, раскрыли — получили, идем дальше. Здесь должны быть застрахованы обе стороны: зеркально и справедливо. Чтобы не получилось так, что строительная компания или девелопер кредитовал стройку за свои или привлеченные средства, а потом испытывал сложности в подписании акта приема-передачи у заказчика и вынужденно через судебные тяжбы взыскивал свои средства», — подчеркивает руководитель компании «СтройТехКонтроль» Роман Салун.
Отметим, что лимит кредитования заказчиков по эскроу-счетам в ИЖС для Санкт-Петербурга и Ленинградской области заявлен на уровне 30 млн рублей. При этом условия для заемщиков жестко ограничены. В частности, ипотеку с эскроу нельзя взять раньше 21 года. Сложности с получением кредитования могут возникнуть и у тех, кто планирует строительство на участке более чем 4 тыс. кв. м. Также для Петербурга стоимость земли не должна превышать 70% от стоимости всего проекта строительства дома.