Собственники гостиниц вблизи курорта «Красная Поляна» начали массово выставлять объекты на продажу. Больше всего тренд касается поселка Эсто-Садок. Эксперты, опрошенные редакцией Abn.Agency, указывают: высокий спрос на объекты размещения в локации становится причиной и высокой амортизации, а небольшие комплексы не интересны крупным операторам.
В публичном пространстве пока обсуждается одна крупная сделка в гостиничной отрасли Краснодарского края. Речь идет о продаже группой ВТБ отеля «Swissotel Resort Сочи Камелия» в Сочи компании «Правильные решения». Сделка закрыта за 10 млрд рублей. Однако, как выяснила редакция Abn.Agency, пертурбации собственников могут произойти и в Красной Поляне, и в Эсто-Садке. Там новых инвесторов ищут по меньшей мере 10 гостиничных несетевых объектов.
По данным источников Abn.Agency, несколько собственников выходят из гостиничных проектов на курорте, так как планируют строительство новых объектов. На фоне высокой ключевой ставки Центрального банка источником фондирования новых идей становятся не заемные средства, а капитал, полученный от уже реализованных проектов.
Средняя стоимость вакантных для инвесторов отелей оценивается в 0,9 млрд рублей. При этом медианная стоимость – 0,7 млрд рублей.
Партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Смирнова обращает внимание, что на курорте очень конкурентная среда в сфере гостиничного бизнеса. Кроме того, единичные объекты не интересны крупным операторам, поэтому собственникам зачастую приходится вкладывать силы в проекты самостоятельно. Говоря о причинах массовой распродажи объектов вблизи «Красной Поляны», Смирнова указывает на комплекс причин.
«Причины разные – кто-то хочет выйти из бизнеса – устал. В целом, среда в горном кластере в Сочи очень конкурентная, просто «получать деньги» не получится, нужно все время «крутиться». Гостиницы небольшие, их профильному оператору не сдашь – не интересно ни оператору, ни собственнику (по финансовым условиям), так что если это не «дело всей жизни», то от этого «дела» можно устать. Вторая причина — в актив нужно вкладывать постоянно не только энергию, но и деньги: при высоком спросе высока и амортизация, а клиент становится все более искушенным, он очень четко чувствует, если качество не соответствует цене и уходит к конкурентам. Ну и если гостиница – это непрофильный бизнес, то иногда ее проще продать и вложить деньги в профильный, особенно в период, когда заемное финансирование становится недоступным», — считает Марина Смирнова.
При этом, по словам эксперта, успех гостиничного бизнеса в локации не столь зависим от высокой звездности. Самые востребованные предложения относятся к категории 5 и 2 звезды. В сезон (в I квартале) средняя загрузка составляет 72-78%, в остальное время достигает 70%.
По данным Марины Смирновой, сезон в этом году на горнолыжных курортах Сочи прошел довольно успешно. Даже в случае, если загрузка гостиницы осталась на уровне 2024 года, росла средняя цена продажи номеров, что благоприятно сказывается на финансовых показателях операторов. Так, средняя стоимость номера выросла на 1600 рублей год к году до 24,3 тыс. рублей. Но это средний показатель, включая объекты «Красной Поляны» и «Розы Хутор».
«Небольшие частные гостиницы продавались дешевле, в конце сезона можно было и за 6-7 тыс. разместиться. Но в целом, спрос остается высоким, а сама Красная Поляна продолжает застраиваться», — отмечает Смирнова.
Примечательно, что порядка 30% туристов, по подсчетам партнера CMWP, в «Розе Хутор» и Красной Поляне в сезон не используют непосредственно горнолыжную инфраструктуру. Этой категории клиентов важно иметь альтернативу спортивным развлечениям. А в поселке Красная Поляна эти возможности ограничены, поэтому выбор фактически остается между номером или рестораном, или лыжами и сноубордом.
Еще одним трендом на гостиничном рынке горнолыжных курортов Сочи партнер CMWP называет рост спроса на сервисные апартаменты. В этом случае адаптировать уже готовый отель под проекты подобного формата проще, чем выкупать новый участок земли и получать разрешение на строительство. Особенно в условиях, когда власти скептически относятся к росту квазижилой недвижимости без инфраструктуры и стараются его ограничивать.
