Первичный рынок жилой недвижимости столицы переживает структурную перестройку: девелоперы сокращают вывод новых объемов вдвое быстрее, чем покупатели снижают активность. К такому выводу пришли аналитики жилого направления CORE.XP.
«Первичный рынок жилой недвижимости Москвы постепенно входит в фазу структурной перестройки. Сегодня мы видим, что объемы нового предложения сокращаются заметно быстрее спроса. Мы прогнозируем по итогам всего года снижение объемов запуска новых проектов до 1,9 млн кв. м, что окажется на 31% ниже уровня 2025 года. Девелоперы все чаще реагируют на рыночные изменения ограничением запусков новых проектов и корпусов, а не через корректировку цен, что в перспективе может привести к дефициту предложения в отдельных сегментах», — комментирует директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.
За январь — май 2026 года объем нового строительства составил 548 тыс. кв. м — это на 50% меньше, чем за тот же период годом ранее. Самый драматичный спад произошел в комфорт-классе внутри МКАД: там запуски фактически остановились, сократившись на 80% год к году. В бизнес-классе падение достигло 59%, в премиум-классе — 32%. Единственным исключением стал делюкс-сегмент, где объем новых запусков взлетел на 600% (в стройку вышло 12 новых корпусов).
При этом спрос падает медленнее. За январь — апрель объем сделок по ДДУ составил 406 тыс. кв. м (-25% к прошлому году). Всего за полугодие покупатели оформили 11,7 тыс. сделок общей площадью 614 тыс. кв. м — снижение на 34% в штуках. Ипотекой воспользовались 5 065 покупателей, ее доля выросла на 9 процентных пунктов и достигла 53%.
Разрыв в динамике спроса по классам оказался разнонаправленным. Комфорт-класс просел на 51%, премиум — на 38%, а вот бизнес-класс показал минимальное падение — всего 24%. Парадоксально, но делюкс-сегмент, несмотря на рекордный рост предложения, потерял 53% сделок год к году. Впрочем, в абсолютных цифрах спрос на дорогое жилье, по наблюдениям аналитиков, держится стабильно уже несколько лет.
Интересно меняется и поведение покупателей. В комфорт-классе средняя площадь квартиры в сделке выросла на 10% — до 46 кв. м. А в премиуме, наоборот, сжалась на 12% — до 74 кв. м. Это, по оценке CORE.XP, отражает сдвиг в структуре спроса внутри сегментов в зависимости от бюджета.
Вместо массового снижения цен девелоперы предпочитают душить предложение. В результате квадратный метр продолжает дорожать почти везде, хотя и с разной скоростью.
Самую сдержанную динамику прогнозируют в бизнес-классе — основном драйвере рынка, на который приходится 66% сделок по ДДУ. К концу 2026 года средняя цена здесь достигнет 640 тыс. рублей за кв. м, что на 8% выше декабря прошлого года. В премиум-классе рост разгонится сильнее: на фоне «премиализации» нового строительства квадрат может подорожать до 1,1 млн рублей (+17%). В делюксе, несмотря на расширение предложения, цена вырастет на 7% — до 2,9 млн рублей за кв. м.
