Заместитель министра строительства Никита Стасишин в ходе выступления на Финансовом конгрессе привел свежую статистику по жилищному строительству в России. Сейчас в стране возводится порядка 118 млн кв. м жилья через проектное финансирование и счета эскроу. Около 35% этого объема еще не выведено в продажу, хотя разрешение на строительство по нему уже получено. Из выведенных в продажу метров реализовано 31%, а средняя распроданность по стране держится на уровне 30–32%.
По словам Стасишина, по проектам с вводом в 2028 году показатель распроданности уже сейчас составляет 18%. Соотношение строительной готовности к уровню продаж продолжает снижаться, как и объем поступлений на счета эскроу. Эффективная ставка проектного финансирования в среднем по стране составляет 10–10,5%. По проектам, запущенным во втором полугодии прошлого года и в текущем полугодии этого — а это порядка 20–25% всего строящегося жилья на рынке, — ставка выше: 14–18% в зависимости от региона.
Замминистра объяснил, почему темпы запуска новых проектов снижаются медленнее, чем можно было ожидать. «В 90% случаев это были бриджи, которые нужно было конвертировать в проектное финансирование для того, чтобы шла капитализация процентов», — сказал он.
От момента принятия решения о комплексном развитии территории или запуске отдельного жилого объекта до старта стройки проходит около года: сначала покупается земля за счет бриджа, затем готовится документация, вписываются финансовая модель и ковенанты по темпам продаж и цене квадратного метра, и только после получения разрешения на строительство проект стартует. «У застройщиков фактически нет возможности не начинать то, что было куплено», — отметил Стасишин, подчеркнув инерционность отрасли.
Отдельно замминистра остановился на теме рыночной ипотеки, попросив анализировать не только совокупный объем рыночных и льготных программ, но и то, куда направляются рыночные ипотечные средства. По его словам, значительная их часть уходит на вторичный рынок, поскольку при текущей рыночной ставке около 18% продать жилье в новостройке практически невозможно. Именно доступность рыночной ипотеки на вторичном рынке, по мнению Стасишина, объясняет опережающий рост цен на вторичное жилье.
Говоря о затоваренности рынка, замминистра отметил, что ситуация в регионах сильно различается — вплоть до диаметрально противоположной динамики в разных городах-миллионниках. В качестве примера он привел Краснодар: из 8 млн кв. м жилья в стадии строительства продано не более 22–23%.
«Есть ли там затоваривание? Ну, конечно, есть», — констатировал Стасишин.
Замминистра также обратил внимание на смену философии конкуренции среди застройщиков. Если несколько лет назад компании соревновались ценой квадратного метра или инфраструктурой — детсадами, школами, поликлиниками, — то сегодня на первый план вышло качество самого продукта. По его словам, встречаются случаи, когда два застройщика по разные стороны одной дороги при одинаковой цене за квадратный метр показывают кардинально разные результаты: у одного за месяц продается десять квартир, у другого — 200.
