Девятый арбитражный апелляционный суд 18 августа рассмотрит встречные жалобы по делу о взыскании арендной платы за земельный участок в Мневниковской пойме. Департамент городского имущества Москвы (ДГИ) намерен оспорить отказ в удовлетворении иска на 887 млн рублей, тогда как структура «Донстроя» обжалует начисленную судом неустойку в 44 млн рублей, соглашаясь с размером основного долга в 295,4 млн рублей.
В центре разбирательства — методика расчета арендной ставки при изменении кадастровой стоимости земли. Информация опубликована в картотеке арбитражных дел.
Перекрестные апелляции: кто и что оспаривает
Девятый арбитражный апелляционный суд принял к производству жалобы сразу двух участников процесса. Первым, 19 июня, с апелляцией обратился Департамент городского имущества города Москвы. Через неделю, 26 июня, свою жалобу подал и ответчик — ООО «Специализированный застройщик «Эпоха»».
Обе жалобы объединены в одно производство. Судебное заседание назначено на 18 августа.
Позиция Департамента городского имущества
ДГИ оспаривает решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании около 887 млн рублей. Ведомство настаивает на том, что ставка арендной платы в размере 127,53% является фиксированной величиной, установленной на дату заключения договора. По мнению департамента, изменение кадастровой стоимости земельного участка должно влиять только на итоговую сумму арендной платы, но не на саму процентную ставку.
ДГИ попытается вернуть взыскание на уровень первоначальных требований в 1,226 млрд рублей.
Позиция ООО «СЗ «Эпоха»»
Ответчик не оспаривает размер основного долга, взысканного судом первой инстанции (295,4 млн рублей). Компания обжалует решение в части взыскания неустойки в размере 43,9 млн рублей. Застройщик указывает на отсутствие вины в просрочке платежа, поскольку, по его мнению, Департамент не направлял корректных уведомлений о пересчете арендной платы, что создало неопределенность в расчетах для арендатора.
Суть спора и решение суда первой инстанции
Арбитражный суд Москвы 22 мая частично удовлетворил иск ДГИ к застройщику. Изначально департамент требовал взыскать 1,226 млрд рублей (1,076 млрд долга и 149,6 млн пеней) по договору аренды земельного участка площадью 4,47 га по адресу: улица Нижние Мнёвники, участок 62 (внутригородская территория муниципальный округ Хорошево-Мневники). Участок был предоставлен для строительства многофункционального комплекса с жилой функцией в составе ТПУ «Мневники». Договор аренды заключен 17 октября 2024 года сроком до октября 2029 года.
Основной спор возник вокруг методики расчета арендной платы за первый год аренды при изменении кадастровой стоимости земли (с 2,8 млрд до 3,9 млрд рублей с 1 января 2025 года). Департамент настаивал на неизменности ставки, тогда как ответчик доказывал, что ставка, рассчитываемая по формуле приложения № 8 к постановлению правительства Москвы № 273-ПП, должна пересчитываться пропорционально изменению кадастровой стоимости, поскольку эта величина является переменной в формуле.
Суд принял позицию ответчика: «Бездействие сторон по внесению соответствующих изменений в договор не является препятствием для установления действительной соответствующей закону арендной платы». Суд также отклонил доводы истца о нарушении баланса интересов, указав, что уменьшенная ставка, умноженная на выросшую кадастровую стоимость, в итоге дает рост арендной платы, что не нарушает логику формулы.
В итоге суд взыскал с ООО «СЗ «Эпоха»» в пользу ДГИ:
- 295,4 млн рублей основного долга за период с 17 октября 2024 года по 31 декабря 2025 года;
- 43,9 млн рублей неустойки по состоянию на 31 декабря 2025 года; неустойку, начисленную на сумму долга с 1 января 2026 года по день фактической оплаты из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
В остальной части иска (около 887 млн рублей) было отказано. Также суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1,83 млн рублей.
Информация о застройщике
ООО «Специализированный застройщик «Эпоха»» зарегистрировано 31 октября 2022 года. Компания специализируется на строительстве жилых и нежилых зданий, а также имеет еще 25 видов деятельности в уставных документах. Управляющей структурой выступает ООО «Донстрой». 100% уставного капитала общества (100 тыс. рублей) находится в залоге у Банка ВТБ (ПАО).
По итогам 2025 года, согласно опубликованной бухгалтерской отчетности, баланс компании составил 24,2 млрд рублей. При этом капитал общества составляет всего 100 тыс. рублей, что характерно для проектных компаний девелоперских холдингов. Основная масса обязательств приходится на долгосрочные (11,7 млрд рублей) и краткосрочные (12,5 млрд рублей) займы. Отрицательное сальдо по текущим операциям (-5,2 млрд рублей) покрывается притоком средств от финансовых операций (5,3 млрд рублей).
