Аналитики ДОМ.РФ зафиксировали структурный сдвиг в ипотечном кредитовании по итогам первого полугодия 2026 года. На фоне снижения ключевой ставки и ажиотажа вокруг госпрограмм банки выдали 491 тыс. жилищных кредитов на 2,2 трлн рублей, что почти вполовину превышает показатели прошлого года. Главная трансформация коснулась структуры спроса: покупатели массово уходят с первичного рынка в готовое жильё.
По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, во втором квартале текущего года ипотечный рынок продемонстрировал уверенное ускорение: кредитные организации одобрили 260 тыс. ссуд на общую сумму 1,2 трлн рублей. В сравнении с аналогичным периодом 2025 года прирост составил треть как по количеству, так и по объёму финансирования.
Ключевым драйвером роста выступили рыночные инструменты кредитования. Их доля в структуре выдач существенно увеличилась на фоне смягчения денежно-кредитной политики регулятора.
Рыночные программы вытесняют льготную ипотеку
Основной прирост обеспечили классические банковские продукты без господдержки. За апрель—июнь по рыночным ставкам было оформлено 145 тыс. кредитов на общую сумму 474 млрд рублей, что в 2,7 раза превышает объёмы годичной давности. Бенефициаром этого тренда стал сегмент готового жилья: за период высоких ставок здесь сформировался значительный отложенный спрос, который начал реализовываться после снижения стоимости заимствований.
В то же время выдачи с господдержкой составили 115 тыс. кредитов на 695 млрд рублей. Всплеск спроса на «Семейную ипотеку» в конце июня был обусловлен ожиданиями изменения условий программы, что спровоцировало ажиотажный спрос.
Структура спроса: вторичка бьет рекорды
Во втором квартале произошло перераспределение спроса в пользу готовых объектов. Доля кредитов на покупку квартир на вторичном рынке достигла 50% от общего числа выдач, увеличившись на 13 процентных пунктов год к году. Ещё 10% пришлось на готовые дома.
Параллельно фиксируется сокращение доли новостроек — до 34% (минус 12 п.п.) и индивидуального жилищного строительства — до 6% (минус 2 п.п.). Таким образом, 60% всех ипотечных сделок во II квартале заключены в сегменте готового жилья, тогда как ранее рынок тяготел к первичке.
Июньский рывок и коррекция в июле
Наибольшая активность пришлась на июнь, когда было выдано 101 тыс. кредитов на 483 млрд рублей. Это на 48% больше по количеству и на 56% по объёму, чем в июне прошлого года. Основным катализатором выступили обсуждения в правительстве потенциальных изменений в параметрах льготных программ.
Уже в июле рынок скорректировался. По оперативной оценке ДОМ.РФ, в прошлом месяце банки предоставили 86 тыс. ипотечных кредитов на 366 млрд рублей. В пересчёте на рабочий день показатели вернулись к уровням марта—мая, что свидетельствует об исчерпании ажиотажного спроса после сохранения условий «Семейной ипотеки». При этом выдачи по рыночным программам в июле сохранились на высоком уровне — 55 тыс. кредитов на 179 млрд рублей, что примерно вдвое превышает прошлогодние значения.
Прогноз: итоги года и ставки
По оценкам аналитиков ДОМ.РФ, по итогам 2026 года банки предоставят 1,0–1,1 млн ипотечных сделок на общую сумму 4,6–4,8 трлн рублей. С учётом выданных за первое полугодие 2,2 трлн рублей, во втором полугодии ожидается выдача на уровне 2,4–2,6 трлн рублей.
Доля программ с господдержкой продолжит сокращаться: с 63% (по количеству) в 2025 году до 42% по итогам текущего года. Рыночные продукты, напротив, займут до 58% рынка против прежних 37%.
Что касается стоимости заимствований, аналитики не ждут быстрого снижения ставок. Несмотря на понижение ключевой ставки ЦБ до 14,00% в июле, достижение рыночных ипотечных ставок ниже 15% становится более реалистичным ближе к концу 2027 года.
