Офисный рынок Москвы по итогам первого полугодия 2026 года демонстрирует смещение баланса в сторону арендаторов — этому способствовали рекордные объемы нового строительства и рост вакантных площадей. Об этом говорится в исследовании CORE.XP.
За январь–июнь в столице было введено 648 тыс. кв. м офисных площадей — это максимальный объем нового строительства с 2014 года и в 30 раз больше показателя годичной давности. На весь 2026 год девелоперы заявляют о вводе 1,4 млн кв. м, при этом во втором полугодии планируется построить еще 773 тыс. кв. м. Однако, по оценке CORE.XP, около 29% этого объема — 227 тыс. кв. м — может быть перенесено на 2027 год. При этом значительная часть заявленного на год предложения уже нашла своего покупателя или арендатора: реализовано 908 тыс. кв. м, или 64% от общего объема.
На фоне рекордного ввода и высвобождения площадей в уже действующих объектах доля свободных офисов выросла до 7,0%, увеличившись за квартал с 6,7%. В абсолютном выражении вакантными остаются 1,389 млн кв. м офисов классов Прайм, А, Б+ и Б. Из этого объема 63% (879 тыс. кв. м) предлагается в аренду, 28% (388 тыс. кв. м) — на продажу, оставшиеся 9% (122 тыс. кв. м) доступны в обоих форматах. Число свободных офисных блоков за квартал увеличилось на 14% — до 1404 объектов, при этом 60% из них сосредоточено в трех зонах: ЦДР–ТТК без Москвы-Сити и Ленинградского делового района, за МКАД, а также в южной и юго-западной частях зоны ТТК–МКАД.
Исполнительный директор CORE.XP Мария Зимина связывает рост вакансии с высвобождением помещений в существующих объектах. По ее словам, увеличение свободного предложения и снижение числа сделок расширяют для арендаторов возможности выбора и усиливают их переговорные позиции.
Спрос на офисы при этом остается сдержанным. Совокупный объем сделок аренды и купли-продажи за полугодие составил 541 тыс. кв. м — на 19% ниже прошлогоднего уровня. Аренда сократилась на 21%, до 343 тыс. кв. м, причем 87% таких сделок пришлось на помещения с готовой отделкой, а более половины — 53% — на блоки площадью до 300 кв. м. Сделки купли-продажи снизились на 15%, до 198 тыс. кв. м; около 79% покупок пришлось на строящиеся объекты, а самым востребованным форматом стали помещения до 100 кв. м, на которые пришлось 47% сделок. Основной спрос по-прежнему формируют три отрасли — финансовый сектор, недвижимость и строительство, а также ИТ и телеком, — на которые в совокупности пришлось 68% сделок с известным арендатором или покупателем.
Несмотря на рекордный ввод, чистое поглощение площадей выросло лишь до 96 тыс. кв. м против отрицательных 71 тыс. кв. м годом ранее. При этом порядка 60% известных арендных сделок были связаны с релокацией уже действующих арендаторов, а часть введенных площадей изначально реализовывалась блоками, этажами или в формате предварительно занятых BTS-проектов.
По прогнозу CORE.XP, по итогам всего 2026 года объем сделок аренды и купли-продажи составит 1,0–1,2 млн кв. м, что на 16–30% ниже результата 2025 года.
Средневзвешенная ставка аренды офисов с отделкой в первом полугодии достигла 41,1 тыс. рублей за кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов — это на 39% выше стоимости аренды помещений без отделки. Средневзвешенная цена продажи офисов классов Прайм и А составила 425,8 тыс. рублей за кв. м без НДС. При этом динамика цен разнонаправленная: строящиеся объекты подорожали на 13% год к году, тогда как стоимость существующих офисов снизилась на 12%.
На дальнейшую динамику рынка, по оценке CORE.XP, повлияют фактические объемы ввода во втором полугодии, способность арендаторов расширять занимаемые площади, а также макроэкономическая ситуация. Согласно приведенному в исследовании прогнозу Центра экономического прогнозирования Газпромбанка, рост ВВП России в 2026 году ожидается на уровне 0,3%, инфляция — 5,9%, ключевая ставка на конец года — 13%.
