Alex Villas Group: Мы планируем строить на Бали целые города

Курортная недвижимость – это хороший доход. На Бали привлекает быстрая окупаемость, отмечают в компании Alex Villas Group, которая основана в 2014 Алексом Штефаном. А в уходящем году компания открыла на острове три завода, превратившись в холдинг полного цикла. О том, как иностранной команде удалось стать лидером на чужом рынке, зачем понадобилось открывать заводы по производству мебели, бетона и металлоконструкций и о специфике балийских строек рассказал в интервью генеральный директор Alex Villas Group Нахид Садыгов.   

— Почему компания решила строить вертикально интегрированный холдинг?

— Нам нужны качество и скорость. А у балийских подрядчиков с этим часто проблемы. Это касается и возведения стен, и проведения электрики и гидроизоляции и так далее. Каждый раз у них то стены чуть кривые, то гидроизоляция хромает, то протечки возникают. Качество местной мебели, хоть оно и неплохое, но нас тоже не устраивает, потому что оно не дотягивает до наших требований. Еще были проблемы с подрядчиками-электромеханиками: где-то что-то не подключили, не подсоединили.

При этом надо понимать, что Alex Villas Group – один из крупнейших девелоперов на Бали, мы работаем с крупными подрядчиками, имеющими за плечами большой опыт и хорошую репутацию. Тем не менее у этих подрядчиков то и дело возникают проблемы то с качеством, то со сроками. Отчасти это связано с менталитетом: балийцы не видят проблем, если стена немного кривая или неровный профиль окна, а для нас это неприемлемо.

— Какие еще проблемы могут поджидать девелопера на Бали?

— Мы, например, столкнулись с недопоставками строительных материалов. В 2022 году 3 месяца ждали поставку бетона. Стройка встала, а это достаточно большой срок для строительного бизнеса, и мы понесли убытки. Причиной оказался саммит G20 — страна срочно достраивала туристическую инфраструктуру и, в частности, отель, в котором планировала размещать лидеров стран-участниц. Государство официально запретило производителям продавать бетон на внешний рынок. Вот как раз столкнувшись с такой ситуацией, мы впервые задумались о собственном бетонном заводе, чтобы в будущем исключить подобные риски.

И чтобы избежать этих проблем и контролировать всю цепочку строительства – от разработки проекта до решений для «Умного дома», которым мы оснащаем наши виллы и апартаменты – мы и взялись строить вертикально интегрированный холдинг. Наша цепочка включает и производство мебели.

— Вероятно, пришлось создавать специализированные компании?

— Наш основной бизнес – строительный, за это отвечает компания AV Construction. Есть управляющая компания AV Management и компания AV Agency, которая занимается продажей и сдачей в аренду построенной нами недвижимости.

В 2023 году мы открыли четыре новых направления. Это производство корпусной мебели: кухни, прихожие, спальни (AV Furniture), разработка технологических решений для объектов недвижимости (AV Technologies), бетонный завод (AV Concrete) и производство металлоконструкций (AV Steel). Кроме того, мы заключили контракт с высококлассным китайским производителем оконных профилей Xingfa и стали на Бали его эксклюзивным дилером.  

В целом создание вертикально интегрированного холдинга позволяет нам решить две важные задачи. Первая — быть независимыми от внешних поставщиков. Таким образом, мы можем регулировать скорость производства. Более того, мы идем к тому, чтобы материалы, которые мы производим для собственных потребностей, продавать и на внешний рынок. Вторая задача, которую мы решаем, — это контроль качества.

— Какой экономический эффект вы ожидаете от создания холдинга полного цикла? И станет ли дешевле от этого сама недвижимость?

— Себестоимость строительства снизится примерно на 5% за счет собственных производств и прямых контрактов с производителями, то есть мы сократим логистическую цепочку в процессе закупки строительных материалов. Важный момент – собственные производства позволяют нам регулировать скорость строительства, а это тоже важно, так как мы не зависим от внешних поставщиков.

— Возможно, в планах запуск еще каких-то производств?

— В течение полугода мы откроем механизированную компанию — Alex Villas Mechanizms. Ее парк включит около 30 единиц различной строительной техники, которые мы намерены использовать не только для собственных нужд, но и сдавать в аренду. Под парк планируем выделить около 3 тыс. м². Все механизированные машины будем закупать у лидера китайского машиностроения Yuchai. Отмечу, что мы у него приобретали все оборудование и технику для бетонного завода. Эта компания, кстати, сегодня очень активно сотрудничает с Россией – с промышленными и сельскохозяйственными компаниями. Мы договорились, что на Бали будем их эксклюзивным дистрибьютором. Здесь есть свой нюанс при строительстве – узкие подъезды к стройке, поэтому технику заказываем с учетом этого момента. Экскаваторы должны быть не такие длинные и широкие, как для европейских стран.

— Создание вертикально интегрированных холдингов в России — достаточно популярная тенденция. Насколько это распространено на Бали?

— Если говорить о девелоперских компаниях, то крупных на острове не более десяти. Я не слышал, чтобы кто-то из них выстраивал вертикально интегрированный холдинг полного цикла. Все они, по моим данным, работают с внешними подрядчиками. Возможно, у них другое видение развития. Моя цель — контролировать всю цепочку строительства от «А» до «Я» и задавать ту скорость работ, которая нам нужна. Мы много строим, у нас сдано 35 юнитов, через три-четыре месяца будет сдано еще 110-120, затем предстоит ввести в эксплуатацию еще 300. И останавливаться на этом мы не планируем. Местные поставщики мебели, строительной техники и стройматериалов не справятся в срок с нашими объемами. Бали – остров-красавец и заслуживает соответствующего уровня строительства. Именно поэтому мы решили строить бизнес именно таким образом.

— Расскажите о ваших производствах.

— AV Furniture – это два завода общей площадью 3 тыс. м². На них производится корпусная мебель — это кухни, шкафы, гардеробы и так далее. На Бали с этим проблема: мало производителей, а те, что работают, могут производить небольшие объемы. Для 4 вилл нам сделают мебель в срок, а для 54 вилл нам придется ждать ее несколько лет. Вторая проблема – качество МДФ, покраски, шпона. Мы закупили хорошие лазерные станки, которые режут миллиметр в миллиметр, есть свой покрасочный цех — шесть видов краски. Поэтому запуск собственного мебельного производства станет нашим сильным конкурентным преимуществом.

AV Technologies занимается разработкой решений для «Умного дома». На наших виллах благодаря системам «Умный дом» можно управлять освещением, телевизорами, кондиционерами, автоматически открывать и закрывать двери и шторы.

Мы стараемся удовлетворить любые запросы клиента. Если он скажет, сделайте так, чтобы я каждое утро после пробуждения видел, как этот металлический барьер открывался, то мы это сделаем. Сейчас мы внедряем новое решение, чтобы все электричество отключалось через 30 минут после того, как хозяева или гости уехали. Бывает, например, что гости уезжают куда-то на пару дней и забывают выключить кондиционеры. Все сценарии идут через датчики передвижения. При этом камеры видеонаблюдения продолжают работать.

Также у нас на всех объектах есть охрана. AV Technologies занимается еще и подключением электроэнергии, напрямую ведет переговоры с представителями госорганов о выделении необходимой мощности для наших объектов. Плюс подключение к пожарной сигнализации, вентиляции и так далее.

AV Steel занимается всеми металлическими изделиями, которые есть на объектах. Это перила, ограждения, металлоконструкции, алюминиевые профили, окна, алюкобонды и алюпаны. Компания располагает оконным производством площадью 200 м² и складом такой же площади.

AV Concrete производит бетон марок от К-200 до К-400. Мощность завода около 30 кубов в час. Это считается большим производством. Оно располагается на площади 2 тыс. м². Мы могли бы увеличить объемы, но пока не хватает автобетоносмесителей для развозки внешним клиентам. На Бали, как я уже говорил, дорожное движение сложнее, чем в других странах, дороги уже. Нужна специальная техника. Поэтому завод пока обеспечивает бетоном только наши стройки.

— Насколько внедрение «умных» технологий повышает стоимость виллы?

— Примерно на 5%, но мы с инвесторов эти деньги не берем. Мы устанавливаем такой контроль, чтобы в будущем облегчить себе задачу по управлению построенной недвижимостью. Мы эти объекты будем сдавать в аренду 30 лет.

— Столь динамичный рост бизнеса требует расширения штата, что у вас происходит в этом плане?

Сейчас у нас работает около полутора тысяч сотрудников. Год назад было всего 200. Проблем с персоналом нет, у нас работают балийцы и выходцы из стран СНГ. Многие из них прошли у нас обучение. Все наши строительные объекты принимает наш внутренний надзор, поэтому все должны четко понимать и знать наши критерии и стандарты качества. Хочу подчеркнуть, что технадзор – это очень важное подразделение. У каждого объекта есть руководитель, который следит за качеством стройки, а у этого руководителя потом объект принимает технадзор от управляющей компании AV.

— Где Вы сами выбрали место на Бали для офиса компании Alex Villas Group?

— У нас пять офисов, и они разбросаны по всей территории Чангу. Но скоро мы завершим строительство единого офиса площадью 2 тыс. м², куда переедет весь штат компании. Это будет современное просторное функциональное четырехэтажное здание с зонами отдыха. Будут в нем и красивые инстазоны. 

— Расскажите, как так получилось, что крупнейшим девелопером на Бали стала компания, в которой все говорят по-русски?

— Все началось с основателя компании Алекса Штефана, он переехал на Бали в 2014 году и начал свой бизнес с ремонта старых вилл, которые потом сдавал в аренду. Клиенты были очень довольны, давали хорошие отзывы, так как виллы были качественные. Затем Алекс начал строить гостевые дома. Затем появились партнеры – Николай Нечунаев и Алексей Автухов. У нас замечательный архитектор Максим Олтян, который создает актуальные времени и месту проекты.

Сейчас у нас очень сплоченная команда управленцев из 12 человек – это наша мощь, ни один самый продвинутый искусственный интеллект не сравнится.

У нас и покупатели на 60% – русскоговорящие клиенты. Это не только Россия, но и Украина, Беларусь, Казахстан. Остальные 40% — клиенты из Турции, ОАЭ.

— Кто еще покупает и будет покупать в будущем?

— Есть покупатели из европейских стран — Франция, Германия и Испания. Стали появляться инвесторы из Китая и Малайзии. То есть тренды по покупателям разнонаправленные. Но по моему мнению, будущее за мусульманскими странами и Азией, это те страны, в которых есть сегодня деньги. 

— Видела статистику, что на Бали из 500 новых девелоперских проектов достраиваются не более 100. Почему?

— Строители допускают очень много ошибок. Демпингуют, заявляют низкие цены, потом не хватает денег на завершение проекта, плюс не учитывают в себестоимости ряд работ. Иногда я вижу цены в рекламе ниже себестоимости. Такие компании либо нелегально работают, либо налоги не платят. 

— Ваш бизнес напрямую зависит от наличия земли. Как вы оцениваете емкость земельного рынка на Бали?

— Земельный рынок штормит. Последние полтора года – настоящее сумасшествие. Например, я покупал для строительства собственной виллы участок две сотки, стоимость одной сотки была 7 млн индонезийских рупий, сейчас — это 25 млн за сотку. Наша компания покупала под строительство участок недалеко от пляжа Бату Булонг полтора года назад стоимостью 15 млн индонезийских рупий за сотку, сейчас она стоит 60 млн рупий.

Мы работаем в Чангу — это один из самых популярных среди туристов районов, где много пляжных клубов, центров серфинга. Здесь очень много земель уже выкуплено, большие инвесторы покупают гектарами. Alex Villas тоже приобрел несколько гектаров, сейчас мы их постепенно застраиваем, строим вторую очередь «Комплекса 7». Мы стараемся максимально сохранить зелень, кустарники, пальмы на участке. В целом в Чангу количество свободной земли уменьшается, а ее цена растет.

— Насколько успешным был для Alex Villas Group 2023 год?

— По обороту в 2023 году мы выросли в три раза по сравнению с 2022 годом — до $130 млн. Рост был сильным, а для бизнеса такое стремительное развитие бывает опасным, не все с ним справляются. Бывает, что «организм» растет, а кровь не успевает прокачивать тело, и оно ломается. Но мы справились, выстояли. В 2024 году планируем вырасти в три раза и выйти на оборот порядка $350 млн.

— Каковы строительные амбиции и планы у Alex Villas?

— В 2024-2025 годах в планах застроить около 3-4 га. Мы вообще в будущем замахиваемся на строительство целого города под названием Alex Villas, в котором будут больница, школа, пожарная служба, полицейский участок и так далее. Это будет город на 50 га с большими красивыми дорогами, где можно проехать на машине, а не только на байке. Возможно, мы эту мечту реализуем к 2026 году.

А вот Алекс Штефан хочет строить уже в космосе (улыбается). Но я пока еще не осознал, как там бетон заливать будем, там же кислорода нет. Но, уверен, со временем и с этой проблемой разберемся. Мои амбиции пока – это строить города в Индонезии. Но и это серьезная заявка.

— Прежде чем выходить в космос, за пределы Индонезии планируете выйти?

— Мы уже это сделали. В уходящем году мы открыли представительство в ОАЭ. Большой путь начинается с малого. Сначала представительства, потом агентства по продажам и управлению недвижимостью, ну а потом и строительная компания. Пока мы на этапе изучения этих рынков.