Рост банковских ставок проектного финансирования застройщиков сокращает маржинальность проектов. Однако у поэтапного раскрытия эскроу-счетов, которое видится решением рыночных сложностей, есть свои риски, считают эксперты.
Как обращает внимание президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков, высокие ставки по заемным средствам могут привести к убыткам и последующему банкротству особенно небольших региональных девелоперов. Однако поэтапное раскрытие эскроу добавит рисков самим будущим новоселам.
«Чтобы защитить интересы дольщиков, следует решить несколько проблем. Прежде всего, выработать понятную и прозрачную методику определения готовности строительного объекта. А второй вопрос заключается в выработке механизма взаимодействия с дольщиками. Они должны согласиться с банком в том, что работы выполнены в полном объеме, качественно и тем самым дать разрешение на оплату этого объема работ со своих счетов. Соответственно, при расторжении договора банк сможет вернуть потенциальному новоселу только остаток, который лежит на эскроу-счетах, в то время как сейчас дольщик может отказаться от квартиры в любой момент и получить назад всю сумму», — указывает Кирилл Кулаков.
По словам самих представителей рынка новостроек, поэтапное раскрытие счетов не сможет полностью нивелировать риски банкротства застройщиков. Частичный приток средств дольщиков в компании еще до сдачи объекта может снизить зависимость девелоперов от банков.
«На мой взгляд, поэтапное раскрытие счетов эскроу эффективно тем, что позволит девелоперам быстрее договориться с банками и предотвратить риск затягивания проектов. Такое решение поможет получить денежные средства от успешных проектов при избыточном покрытии эскроу для того, чтобы стартовать с новыми проектами и тем самым поддержать бизнес-активность. При этом важно, чтобы степень освоения стройки и доля проданных квартир была высокой», — указывает финансовый директор СК10 Михаил Романов.
Генеральный директор Zapusk Group Алексей Равинский предлагает архитектуру поэтапного раскрытия эскроу-счетов. По его словам, раскрытие можно проводить при реализации ключевых точек строительства: возведения коробки здания, монтажа сетей и отделки.
«Каждая выплата должна сопровождаться проверкой со стороны банка и строительного надзора, подтверждающей, что работы выполнены качественно и в полном объеме. При этом обязательным условием должно стать целевое использование средств — деньги можно тратить только на продолжение строительства этого же объекта, что подтверждается договорами с подрядчиками и платежными документами. Чтобы минимизировать риски, к участию в программе стоит допускать только проверенных застройщиков с хорошей репутацией и финансовой устойчивостью. Одновременно нужно сохранить страховой механизм защиты дольщиков на случай, если застройщик все же не выполнит обязательства», — считает Равинский.
Альтернативой поэтапному раскрытию эксроу представители отрасли видят изменение подходов к банковскому финансированию. Директор по развитию компании Plus Development Дмитрий Можаров и финансовый директор СК10 Михаил Романов сходятся во мнении, что самым очевидным путем решения проблем рынка станет снижение процентных ставок по проектному финансированию. Отвечая на вопрос о возможных мерах поддержки, Романов прежде всего указывает на марку банков. Возможные меры по сохранению компаний в отрасли он видит так:
«Объективное снижение маржи банков, банковской комиссии за проектное финансирование и снижение доли участия застройщика на старте с возможным поэтапным увеличением собственного участия по мере развития проекта».
Еще одним вариантом поддержки девелоперов, опрошенные редакцией участники рынка называют увеличение лимитов на семейную ипотеку и точечную поддержку ставок для низкомаржинальных объектов. Ранее эксперты отрасли также озвучивали предложения снизить нагрузку на компании по строительству социальной инфраструктуры, то есть детских садов, больниц и школ.
