С 1 марта 2026 года вступает в силу федеральный закон, существенно усложняющий перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населённых пунктов. Эксперты ведущей брокерской компании на рынке загородной элитной недвижимости Villagio Realty прогнозируют, что эти изменения приведут к дальнейшему росту цен на готовые дома и участки в престижных локациях, особенно на Рублёво-Успенском и Новорижском направлениях.
Согласно новому порядку, для смены категории сельхозземель потребуется согласие губернатора и одобрение регионального законодательного органа. В отношении особо ценных сельскохозяйственных угодий — ещё и обязательное положительное заключение Минсельхоза РФ. С 1 января 2027 года перечень оснований для перевода будет сведён к минимуму: изменение категории станет возможным лишь в исключительных случаях (непригодность для сельского хозяйства, создание ООПТ, изменение границ населённых пунктов, госстроительство или добыча полезных ископаемых).
Значительная часть загородного жилья в последние годы строилась именно на землях сельхозназначения в СНТ и ДНП, расположенных в престижных локациях рядом со сложившейся элитной застройкой. Теперь ввести такие территории в оборот для полноценного ИЖС станет крайне сложно или практически невозможно, отмечают аналитики Villagio Realty.
Ключевые последствия для рынка:
- резкое сокращение предложения новых качественных участков в топовых направлениях;
- рост ценности готовых проектов с «чистой» юридической историей — где земля уже имеет статус земель населённых пунктов и не требует дополнительных согласований;
- ускоренный вымыв наиболее ликвидных объектов: покупатели, желающие быстро получить дом для постоянного проживания, будут активно искать готовые дома или участки под снос в посёлках с уже утверждённым статусом земли.
«Главным фактором формирования цены становится редкость актива — участка, готового к застройке и не требующего согласований. Для девелоперов это сигнал делать ставку на точечное освоение территорий внутри существующих границ населенных пунктов. Для покупателей — что ценовые реалии меняются: бюрократические издержки уже закладываются в стоимость новых проектов. Мы наблюдаем устойчивый рост бюджетов в наших проектах. Еще пару лет назад сделки в верхнем сегменте проходили в диапазоне 500–600 млн рублей, сегодня этот коридор сместился к 800 млн – 1 млрд рублей», — подчёркивает Екатерина Крапивина, директор по продажам Villagio Realty.
