Столичный рынок складской недвижимости переживает резкое охлаждение. По данным IBC Real Estate, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сухих складов класса А в Московском регионе по итогам I квартала 2026 года опустилась до 9 800 руб./кв. м в год — минус 25% к тому же периоду прошлого года. В последний раз этот показатель был ниже отметки 10 000 руб./кв. м два года назад — в начале 2024-го.
«Цикл снижения арендных ставок длится уже четыре квартала подряд, в то время как объем вакантного предложения продолжает стремительно расти, — комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров и руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. — Однако рынок недвижимости цикличен и любые изменения всегда приводят к балансу. Мы ожидаем, что в перспективе 1–1,5 лет, по мере снижения ключевой ставки, восстановления деловой активности и потребительского спроса, избыточная вакансия будет поглощена, темп снижения ставок аренды остановится, рынок стабилизируется и достигнет баланса».
Падение ставок происходит на фоне слабой макроэкономики: ВВП снизился на 1,8% г/г, оборот розничной торговли практически стоит на месте — плюс 0,5% г/г. Бизнес режет издержки, а не расширяется. Спрос на склады в Москве и Подмосковье в I квартале рухнул на 47% г/г.
В 2025 году было введено рекордные 3,2 млн кв. м складов, из которых 1,9 млн кв. м — спекулятивные объекты. В январе–марте 2026-го добавилось ещё 723 тыс. кв. м — на 41% больше, чем годом ранее, причём 281 тыс. кв. м из них никем не арендованы заранее. До конца года аналитики ждут ещё 2,3 млн кв. м новых площадей, из которых 84% составит спекулятивное строительство.
В условиях избытка предложения собственники ведут себя по-разному. Часть продолжает держать среднерыночные ставки — как правило, это объекты с низкой вакансией и стабильным пулом арендаторов. Другие, в том числе крупные профессиональные игроки, вынуждены давать дисконты — до 20% от запрашиваемой ставки. Отдельный фактор давления — рост субаренды по ставкам 7 000–8 000 руб./кв. м в год: арендаторы избавляются от лишних площадей, создавая конкуренцию уже внутри одного объекта.
По прогнозу IBC Real Estate, к концу 2026 года средневзвешенные запрашиваемые ставки опустятся до 9 000–9 500 руб./кв. м в год, а доля вакантных площадей вырастет до 9%. При этом реальные ставки подписания сделок в ряде объектов могут оказаться ещё ниже.
