16 сентября состоялась онлайн-встреча с представителями бизнес-сообщества в рамках темы «Предпринимательские инициативы: рост в поствирусный период», в рамках которой участники обсудили проектное финансирование и эскроу-счета.
Еще год назад большинство представителей бизнеса, и особенно застройщиков, с недоверием относились к новой схеме финансирования. Прошло несколько месяцев, многие шероховатости, которые были неизбежны при введении нового механизма финансирования строительства недвижимости, удалось сгладить. Быстрее всех отладить взаимодействие с финансовыми институтами получилось у тех застройщиков, кто добровольно перешел на проектное финансирование задолго до того, как это стало обязательством. Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин рассказал об опыте своей компании по работе с проектным финансированием.
«Мы пошли по пути проектного финансирования в 2015 году, – в залог отдается «Проектное финансирование для строителей – определенная стабильность в работе. Ведь застройщик не зависит в этом случае от колебаний объемов продаж, есть возможность получить дополнительные инвестиции, а значит, вести стройку вне зависимости от того, насколько пополняются счета строительных компаний», полагает Максим Жабин.
Из явных минусов (они были очевидны еще в момент запуска эскроу-счетов) – новый формат финансирования привел к подорожанию недвижимости для конечного покупателя, застройщикам пришлось спешно осваивать новые формы отчетности для банков, а банкам – выстраивать внутренние коммуникации так, чтобы не задерживать решение о поддержке того или иного проекта. На первом этапе девелоперы зачастую жаловались, что банки рассматривают проекты по несколько месяцев, что недопустимо с точки зрения качественного бизнес-процесса. Теперь же банки (прежде всего, системообразующие) готовы дать решение в течение 25 дней. Относительно незаметно для рынка прошло и повышение цены жилья.
В свое время «ЛенРусСтрой» стал первым клиентом Сбербанка, прошедшим полный цикл согласований по проектному финансированию. Сбербанк в целом активно работает с застройщиками во всех регионах Северо-Запада, в том числе по низкомаржинальным проектам. «За прошедшие месяцы 2020 года у нас принято в работу 52 проекта на общую сумму в 80 млрд рублей. При этом 70 млрд рублей – это объем финансирования по 25 проектам в Петербурге и Ленинградской области. Другие 25 проектов на 10 млрд рублей реализуются в других регионах Северо-Запада, — можно оценить разницу в финансовых ожиданиях девелоперов», говорит директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Константин Бачкин.
Длительный срок согласования проектов со стороны банков в первые месяцы работы новой схемы Константин Бачкин объясняет необходимостью тщательного изучения стратегических и тактических решений застройщиков. «Компании заходили впервые на проектное финансирование. Мы садились за стол, и некоторые встречи длились по четыре-пять часов именно для того, чтобы обсудить общие вопросы, элементарно просмотреть кредитный договор. Поэтому, применительно к проектам, авторы которых впервые пользовались проектным финансированием, срок в 4-6 месяцев, он абсолютно реален при ключевом «но»: это срок, от которого мы начали разговаривать о проектном финансировании, до момента принятия решения. Львиная доля этого срока – осознание внутри компании, какие документы нужны, подготовка этих документов, и так далее», уточняет Константин Бачкин.
По мнению председателя Санкт-Петербургского регионального отделения, координатора «Деловой России» по СЗФО, генерального директора ГК «Доверие» Дмитрия Панова, реализация программы льготного ипотечного кредитования по ставке до 6,5% годовых стала мощным драйвером восстановления строительной отрасли от последствий пандемии коронавируса. Росту ипотечного кредитования сопутствует тренд на повышение цены реализации квадратного метра в строящихся объектах – в ряде регионов рост составил более 30% за 7 месяцев 2020 года, что позволило региональным застройщикам частично компенсировать возросшие за период пандемии затраты по строительству.
«В случае, если программа льготной ипотеки не получит так сильно ожидаемого всеми участниками рынка продолжения, застройщикам придется очень жестко контролировать маржинальность в своих проектах, поскольку на фоне падения покупательской способности населения дальнейшее повышение цен на жилую недвижимость выглядит крайне маловероятным», уверен Дмитрий Панов.
Один из плюсов проектного финансирования – то, что, например, у застройщика есть больше шансов сделать объект максимально удобным с точки зрения инфраструктуры, задействовать в том числе и подземное пространство, считает эксперт в сфере подземного строительства Екатерина Гигиняк. Колоссальный опыт и банками, и застройщиками наработан, говорит директор по продажам и маркетингу компании «Страна Девелопмент» Виктор Ведехин. Чтобы выйти на новый уровень, по его мнению, застройщикам совместно с банками необходимо рассмотреть возможность внедрения механизмов снижения ставок по проектному финансированию, а также создать рабочую группу, целью которой будет донесение до законодателей важности поправок, согласно которым будет разрешено частичное раскрытие эскроу-счетов.