После рокировок в топ-менеджменте ЦДС вектор развития компании становится более ориентированным на управление домами. После ухода бенефициара застройщика Михаила Медведева с должности гендиректора ключевых юрлиц строительного холдинга, финдиректор ГК Ажар Лотик планирует раздробить девелопера на 24 новых юрлица. Все они так или иначе будут связаны с управлением еще строящимися проектами группы. Но если раньше ЦДС легко склонял новоселов подписать договор на коммунальные услуги с аффилированными УК, то сейчас времена изменились и за отраслью пристально бдит глава СК Александр Бастрыкин. А на ЦДС дольщики ранее уже жаловались.
Желание ЦДС максимально охватить управление собственными проектами после сдачи понятно. Уже в июле, по данным Объединенного кредитного бюро, в Петербурге объем ипотечного кредитования обвалился на 69%. В Ленобласти ситуация не лучше — минус 70%. ЦДС же работает на самом зависимом от ипотеки сегменте массового жилья. У других застройщиков в этом секторе объем клиентов с заемными средствами варьируется от 78 до 90%. У ЦДС — этот показатель в публичном доступе не раскрывается. Еще один тренд на рынке — сокращение объемов введенного жилья, что означает сокращение средств, которые застройщики получают после раскрытия эскроу-счетов.
Примечательно, что в 2023 году, как следует из финансовой отчетности, АО «Группа ЦДС» акционеры получили в виде дивидендов 13,9 млрд рублей. В 2022 году акционеры вовсе не получали дивиденды, в 2021 их размер составил 1,8 млрд рублей.
Согласно рейтингу Единого ресурса застройщиков, по объемам нового строительства ЦДС теряет позиции в Ленинградской области. Если раньше девелопер входил в пятерку крупнейших в регионе, то сейчас располагается на шестом месте. В Петербурге группа не дотягивает даже до первой десятки, пропустив вперед не только очевидных лидеров регионального рынка, но и федералов в лице «Самолета», «Пика», ФСК и «Главстроя».
По данным сайта Дом.РФ, компания строит 24 проекта, 6 из которых с задержкой. Это ровно 25% от заявленных объемов. В строящихся домах ЦДС, как следует из статистики госкорпорации, реализовал 31% всех площадей. Для сравнения, у группы КВС этот показатель составляет 34%, у ЛСР — 37% по всей группе, у Glorax — 38%. Застройщик Legenda, который по объемам отстает от ЦДС, уже реализовал 40% квартир в строящихся проектах.
В контур ЦДС входит компания «ЦДС Управление домами». На сайте управляющей компании указано, что она занимается чуть ли не всеми реализованными проектами застройщика. Это общество принадлежит Ирине Медведевой, но на рынок госзакупок для пополнения фонда за счет сторонних домов не выходила. Примечательно, что в контур «ЦДС Управление домами» входит УК «Северные Высоты», за которой закреплены дома в Янино. В 2019 году, как следует из групп дольщиков ЖК «Новое Янино» в соцсетях, они записывали видео, где называли себя заложниками навязанного договора на предоставление коммунальных услуг, а инициатора собрания, на котором была выбрана УК, связывали с самой группой ЦДС. Однако до сих пор корпуса ЖК «Нового Янино» числятся в управлении «Северных высот».
Сейчас же, как ранее писало Abn.Agency, из основного юрлица холдинга ЦДС Михаил Медведев планирует выделить 24 компании, которые, предположительно, будут заниматься управлением домами, которые готовятся к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы. Однако на рынке предоставления услуг ЖКХ с 2019 года ситуация изменилась кардинальным образом. В частности, к петербургским УК, аффилированным с застройщиками, довольно часто присматривается команда главы СК Александра Бастрыкина. Особенно в тех случаях, когда собственники квартир указывают на фальсификацию протоколов собраний о выборе управляющей компании.
Буквально на днях Бастрыкин отреагировал на заявления жильцов ЖК «Тридевяткино Царство» в Мурино. В заявлении СК указано, что дело находится на контроле центрального аппарата Следственного комитета.
«В аккаунте приемной Председателя СК России А. И. Бастрыкина «ВКонтакте» оставлены комментарии о несогласии с ходом установления обстоятельств захвата управления ЖК «Тридевяткино Царство» в городе Мурино Ленинградской области. Сообщается, что представители ООО «УК «Технология Комфорта» подали в Комитет жилищного контроля заявление о включении многоквартирного дома в реестр лицензий на основании сфальсифицированного протокола общего собрания собственников. Отмечается, что фактически голосование не проводилось, о его организации граждане не уведомлялись», — указывает пресс-служба Следственного комитета.
Кроме того, в Петербурге 2024 год отметился рядом арестов глав управляющих компаний, в отношении которых собственники квартир заявляли о фальсификации протоколов собраний о выборе управляющей компании. В частности, в мае уголовное дело было возбуждено против представителей УК «Нарвская».
В то же время на фоне рыночной конъюнктуры с рекордными падениями спроса на ипотеку в Петербурге и Ленинградской области буквально за месяц пересмотра льготных программ, многие застройщики если уже не работают на рынке управления домов, то присматриваются к нему для поддержания ликвидности земельного банка. К примеру, аффилированные с ЛСР управляющие компании отвечают за ряд домов в Красногвардейском районе. Вспомнить также можно и «Русский дом», где собственники элитных квартир также обращались к Бастрыкину, чтобы выбрать новую УК. Кажется, что в том случае, если ЦДС решит выйти за рамки только своих проектов, лоббисткого ресурса Михаила Медведева в условиях конкуренции с более крупными представителями рынка может банально не хватить для расширения жилого фонда в управлении. Кроме того, реорганизация ЦДС и создание двух десятков управляющих компаний не гарантирует, что дольщики на этапе выбора УК согласятся с предложением застройщика и не создадут свои ТСЖ. В отзывах, доступных в сети, к примеру, жильцы квартир от ЦДС жаловались на большую плату за коммунальные услуги. Как минимум это может быть фактором для тех, кто только ждет ключи.
Кроме того, пока петербургские застройщики посылают сигналы о кризисе в отрасли в связи с пересмотром льготных ипотечных программ, региональные компании, наоборот, все активнее присматриваются к рынку агломерации. В частности, на рынок Ленобласти выходит застройщик «АПРИ», который ранее работал преимущественно в Челябинской области. Также есть примеры реализации проектов от сибирских строительных компаний и девелоперов из Татарстана. Их текущая конъюнктура рынка не пугает.
Юристы при этом указывают, что согласно Жилищному кодексу, застройщик, действительно, сам может выбрать управляющую компанию. Но только на период между получением документов на ввод в эксплуатацию до голосования жильцов о выборе УК или проведения конкурсных процедур. Вряд ли ЦДС выделял ли бы сразу 24 управляющих компании и тратил ресурсы на реорганизацию, если бы не метил закрепиться в своих строящихся домах.
В Москве, кстати, уже сформировалась практика, когда дома от нерадивых УК передаются в зону ответственности города. Жители одного из кварталов застройщика «ПИК», где была реализована практика, заявляют, что разница заметна. В пользу ГБУ «Жилищник».