На фондовом рынке ближайшие годы могут отметиться бумом IPO девелоперов. Такой вариант развития рассматривают не только крупные федеральные застройщики из топ-10, но и региональные компании. Однако большая их часть работает в сегменте эконом или комфорт, тогда как лучше на рынке в эпоху сворачивая льготной ипотеки чувствуют себя представители класса бизнес и элит. Кроме того, регионалов поджимают ИЖС.
В 2024 году на фондовый рынок вышел только один представитель строительного сектора – челябинский застройщик АПРИ. Сейчас котировки компании выше цены IPO. Однако, как ранее писало Abn.Agency, на фоне падения спроса в компании уже заявляли, что могут и начать сдавать в аренду нераспроданное жилье.
В перспективе, Мосбиржа может пополниться еще несколькими застройщиками. В частности, активно к размещению готовится Glorax, московский застройщик Pioneer также заявлял о планах провести сделку в 2024-2025 годах. Таргет на IPO в коридоре двух-трех лет ставила себе краснодарская Dogma. Ближе к 2026 году разместится может тюменская «Страна Девелопмент». ФРИИ также включает в число потенциальных дебютантов биржи Dars и Гарант-Инвест. Большинство из перечисленных компаний объединяет работа в эконом или комфорт сегменте, которые просели в 2024 году.
Согласно оценке Дом.РФ, по итогам 2024 года запуск новых проектов в сегменте эконом и комфорт сократился на 3% до 40,4 млн кв.м.. Для сравнения бизнес и элит, по данным госкорпорации, вырос на 17% до 7,6 млн «квадратов». Тенденция, по прогнозам аналитиков, сохранится и в 2025 году. Как следствие к 2027 году упадет и ввод нового жилья. А это как раз тот промежуток времени, когда основная масса застройщиков планирует провести размещение на бирже.
К примеру, согласно сервисам по продаже недвижимости, «Страна Девелопмент» в домашнем регионе – Тюменской области — строит преимущественно комфорт. А бизнес-класс представлен лишь двумя проектами в Москве, в одном из которых все квартиры уже распроданы. Как следствие, губернатор Тюменской области Александр Моор еще в конце прошлого года собирал отдельное совещание, на котором строительные компании предлагали меры поддержки отрасли. Конкретных шагов пока не принято, идеи находятся на стадии обсуждения.
Dogma, чей домашний регион – Краснодарский край, наоборот, и в Москве развивает сегмент комфорт. Проект бизнес-класса компания анонсировала летом 2024 года. В рамках КРТ планируется построить 240 тыс. кв.жилья. На юге лишь 1 из 11 проектов застройщика относится к элитному жилью, следует из данных сервисов подбора недвижимости.
У компании Dars максимальный класс – комфорт+. Преимущественно компания строит ЖК комфорт-класса, один проект в ключевом регионе – Ульяновской области, заявлен как эконом.
Pioneer, наоборот, большинство строящихся проектов заявляет как бизнес класс или элит. В первом полугодии 2024, как следует из собственных данных застройщика, основным драйвером бизнеса компании был проект Hight Life. Это один из самых дорогих для дольщиков проектов компании.
Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе в ходе эфира на «Едином ресурсе застройщика» подтвердил, что Москва, куда так или иначе стремятся многие девелоперы перед IPO, генерирует спрос на элитное жилье.
«У нас стандартная картина для старой Москвы: дешевое жилье не продается, продается бизнес-класс и все дороже. Соответственно средняя цена подбирается к 500 тыс. за квадратный метр, а средний чек у нас 26 с небольшим млн рублей. В Новой Москве, наоборот, есть некоторая стабилизация цен на уровне 250 тыс. рублей», — говорит Лобжанидзе.
Еще один интересный момент, который показывает свежая аналитика Дом.рф – распределение строительства по регионам. Субъекты, которые ранее не отличались высокими темпами строительства, занимают уже половину рынка. Не удивительно, что тот же Glorax под IPO развернул широкую региональную экспансию. При этом в регионах основным драйвером роста строительного рынка могут являться не многоквартирные новостройки, а ИЖС.
В частности, если возвращаться в Краснодарский край. Там по предварительным данным министерства строительства региона, возглавляет которое Игорь Федосов, общий объем ввода на октябрь составил 5,5 млн «квадратов». Только 36% из них – это новостройки, остальное представлено ИЖС.
Похожую структуру дает Ульяновскстат. В регионе только 35,5% введено жилья приходится на юридические лица. 64,5% — дают индивидуальные застройщики (304,5 тыс. кв.м). При этом общее падение ввода в Ульяновской области по состоянию за сентябрь составило порядка 9% год к году.
Даже в Тюменской области, по данным губернатора Александра Моора, 40% от рекордных для 2024 года объемов ввода жилья приходится на ИЖС. При этом команда Моора уже прогнозирует, что темы строительства новостроек сократятся в 2025 году.
Не исключено, что ИЖС и дальше продолжит наращивать объемы в регионах. Драйвером для этого станет льготная ипотека. В частности, по данным Банки.ру, семейная ипотека на ИЖС выдается некоторыми банками под 6% годовых. Сельская ипотека и вовсе оценивается в 3% годовых.
На семейную ипотеку под 6% действуют ценовые ограничения. К примеру, в регионах сумма кредита не может превышать 6 млн рублей. У той же Dogma в Краснодарском крае часть двушек оценивается выше этого значения. У Dars также есть проекты в Ульяновске, где стоимость двухкомнатной квартиры превышает таргетные значения господдержки. Похожая тенденция у «Страны Девелопмент». В Тюмени как минимум в трех проектах застройщика сервисы по продаже недвижимости видят двушки дороже 6 млн рублей.