Снижение ключевой ставки до 14,5% пока не вернуло покупателей на рынок новостроек: рыночная ипотека в Москве все еще остается выше 19%, а девелоперы продолжают поддерживать продажи за счет рассрочек и субсидированных программ. Участники рынка говорят, что для устойчивого восстановления спроса ставки должны опуститься заметно ниже текущих уровней.
По оценке директора по стратегическому развитию и управляющего партнера ELEMENT Елизаветы Конвей, комфортным для отрасли станет диапазон ключевой ставки в 9–11%. Это позволит банкам выдавать рыночную ипотеку под 11–13% годовых, что покупатели уже готовы воспринимать как рабочий уровень.
«Для устойчивого восстановления рыночного спроса ключевая ставка должна находиться в диапазоне 9–11%. При таких параметрах банки смогут предлагать рыночную ипотеку на уровне 11–13% годовых — это уже психологически и экономически более комфортный уровень для покупателей», — считает Конвей.
Она отмечает, что сейчас рынок фактически держится на специальных условиях от застройщиков — субсидированных ставках, длительных рассрочках и индивидуальных программах. При этом при ставках выше 17–18% покупатели начинают откладывать сделки даже при наличии накоплений, а рынок уходит в режим ожидания.
По мнению Елизаветы Конвей, стоимость проектного финансирования остается серьезным фактором давления. Девелоперы работают одновременно в условиях дорогого капитала, роста себестоимости строительства и сдержанного спроса, что существенно сокращает возможности для ценовых маневров.
Собственник компании «Ипотека Плюс» Армен Никогосов считает, что ключевым фактором для покупателей остается соотношение ипотечного платежа и стоимости аренды. По его словам, при нынешних ставках ежемесячный платеж по кредиту более чем вдвое превышает арендные расходы, что делает покупку квартиры экономически невыгодной для многих семей.
«Наша аналитика показывает: именно при 9–10% владение своей недвижимостью становится выгоднее аренды или как минимум — вполне рациональным для рассмотрения. Такая ставка серьезно мотивирует людей покупать жилье через ипотеку», — говорит Никогосов.
Председатель совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева обращает внимание, что давление на рынок идет сразу с двух сторон. Высокая ипотека сдерживает спрос и замедляет наполнение эскроу-счетов, а вслед за этим дорожает и проектное финансирование для самих застройщиков. По ее оценке, эффективные ставки по проектному финансированию сейчас могут достигать 12–16% при маржинальности проектов на уровне 5–10%.
На этом фоне, говорит Авдеева, массовый сегмент оказывается под наибольшим давлением. При ключевой ставке 14–15% и слабом спросе часть девелоперов может оказаться перед выбором между заморозкой проектов и продажами с минимальной рентабельностью. Более устойчиво пока чувствует себя премиальный сегмент, где покупатели меньше зависят от ипотеки и чаще используют собственные средства.
«Рублевые цены вряд ли снизятся, но реальная стоимость покупки с учетом скидок, рассрочек и субсидирования ставки упадет. Себестоимость строительства растет, и девелоперы не хотят обесценивать уже проданные лоты», — считает Екатерина Авдеева.
Эксперты сходятся во мнении, что даже в случае дальнейшего снижения ключевой ставки рынок будет восстанавливаться постепенно. Покупатели ждут не только более дешевой ипотеки, но и устойчивого сигнала о том, что период дорогих кредитов действительно подходит к концу.
