За год средняя площадь приобретаемого в Москва-Сити очистного лота выросла более чем втрое — с 472 до 1,6 тыс. кв. м. Профессиональные инвесторы скупают целые этажи и крупные блоки во флагманских башнях. Такой вывод сделали аналитики MR Office совместно с консалтинговыми компаниями CORE.XP и Nikoliers, изучив покупателей лотов в уже построенных башнях iCITY и возводимом небоскребе TOP TOWER.
Как отметили в MR Office, на старте реализации офисных объектов среди покупателей традиционно преобладают инвесторы: порядка 60% сделок заключается ради последующей сдачи площадей в аренду или их перепродажи, и лишь 40% приходится на конечных пользователей. По мере роста строительной готовности объекта пропорция меняется. На площадку выходят компании, покупающие метры для собственного размещения.
По подсчетам CORE.XP, средняя площадь лота в сделках купли-продажи в Москве-Сити достигла 1,6 тыс. кв. м против 472 кв. м годом ранее. В MR Office объясняют трехкратный скачок активностью инвестиционных компаний и профессиональных инвесторов: они покупают в новых башнях целые этажи по 1,6–2 тыс. кв. м или блоки еще большего размера, оценивая сделку через финансовую модель, будущую доходность от аренды и потенциал роста стоимости.
В первом полугодии 2026 года, по данным CORE.XP, на лоты от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м пришлось 36% объёма сделок в Москве-Сити, еще 19% сформировали блоки от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м. А вот доля помещений менее 500 кв. м составила лишь 8%. Годом ранее картина была совершенно иной: именно компактные офисы до 500 кв. м обеспечивали около половины всех продаж в деловом центре — формат, традиционно популярный у частных инвесторов и малого бизнеса.
Общегородской рынок при этом движется в противоположную сторону: порядка 96% всех сделок купли-продажи офисов в Москве приходится на площади до 1 тыс. кв. м, поскольку покупатели стремятся снизить бюджет входа и сохранить ликвидность актива.
Спрос на небольшие форматы поддерживают сразу несколько факторов. Частному инвестору такая покупка дает арендный доход и возможность распределить капитал между несколькими активами, малому бизнесу — шанс обзавестись собственным офисом вместо аренды. Правда, для конечного пользователя подобная сделка нередко означает вывод существенной суммы из оборота, поэтому рост цен предложения сдерживает активность небольших компаний. А решающим фактором будущей ликвидности становится адрес объекта: в границах ТТК и в сложившихся деловых кластерах компактные офисы легче сдать в аренду и перепродать — спрос на них устойчиво поддерживают малый и средний бизнес.
Подробнее об этой тенденции говорит директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар: «Офисная недвижимость рассматривается как инструмент диверсификации капитала. Помещения площадью до 300 кв. м стабильно востребованы у малого и среднего бизнеса, что обеспечивает их реализацию. При этом сегодня основой будущей ликвидности выступает локация. Наиболее конкурентоспособны офисы в пределах ТТК и в деловых кластерах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой».
Основной спрос среди конечных пользователей формируют средние и крупные компании. В отличие от малого бизнеса, который чаще берёт отдельные компактные помещения, корпоративные покупатели смотрят на целые этажи, последовательные блоки этажей и крупные офисные площади.
В итоге рынок Москвы-Сити становится двухуровневым. Профессиональные инвесторы аккумулируют крупные площади, делая ставку на долгосрочный дефицит качественного предложения. Частный капитал сохраняет интерес к небольшим высоколиквидным помещениям. А между этими двумя полюсами — корпоративные покупатели, для которых офис одновременно и рабочая инфраструктура, и финансовый актив, и элемент деловой репутации.
