Высокая ключевая ставка продолжает сдерживать спрос на новостройки, а рынок жилья пока не может выйти из режима стагнации. Девелоперы все активнее используют субсидированные ипотечные программы, скидки и рассрочки, чтобы поддержать продажи, однако полноценное восстановление отрасли эксперты по-прежнему связывают со снижением ставки ЦБ до 10–12% годовых.
Собственник компании «Ипотека Плюс» и резидент клуба инвесторов в недвижимость «Деньги» Армен Никогосов отмечает, что при нынешнем уровне рыночной ипотеки покупка квартиры для большинства россиян экономически проигрывает аренде. По его словам, переломным уровнем могут стать ставки около 9–10%.
«На сегодня при 19% платеж по ипотеке кратно, более чем в два раза, выше аренды. Экономическая целесообразность владения квартирой в таких условиях просто исчезает — это дорого. Однако застройщики предлагают субсидированные программы, где несемейные заемщики могут получить ставку около 9–10% на весь срок кредита. Наша аналитика показывает: именно при 9–10% владение своей недвижимостью становится выгоднее аренды или как минимум — рациональным для рассмотрения», — сказал Никогосов.
Аналитики и представители отрасли сходятся в том, что рынок остается чувствительным как к стоимости ипотеки для покупателей, так и к цене проектного финансирования для самих застройщиков. Председатель совета директоров АО «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева считает, что комфортным уровнем для рынка остается ключевая ставка в районе 10–11%, при которой ипотека сможет вернуться к приемлемым для массового сегмента значениям.
«При ключевой ставке 10–11% рыночная ипотека опустится до 13–15% и будет восприниматься как приемлемая. Девелоперы смогут отказаться от массового субсидирования ставок и перейти к рыночной модели. Аналитики ожидают ставку не выше 12% к концу 2026 года. Это близко к рабочему уровню, но не гарантирует взрывного роста, так как усталость рынка от высоких ставок слишком велика и восстановление будет плавным», — отметила Авдеева.
В Freedom Finance Global также ожидают постепенного оживления рынка только после снижения ключевой ставки. В компании полагают, что при снижении «ключа» до 12% ставки по рыночной ипотеке смогут опуститься до 15–16% годовых — уровня, который станет более комфортным для покупателей жилья и позволит стабилизировать спрос без давления на цены.
При этом эксперты не ждут заметного удешевления жилья даже в случае сохранения слабого спроса. По их оценкам, рост себестоимости строительства и высокая стоимость стройматериалов не оставляют девелоперам пространства для масштабного снижения цен. Вместо этого рынок продолжит использовать скрытые механизмы поддержки спроса — субсидирование ставок, длительные рассрочки и маркетинговые скидки.
Эксперт по недвижимости Анна Зеленская считает, что до полноценного восстановления отрасли рынок еще далек. По ее словам, для устойчивого роста ключевая ставка должна опуститься ниже 10%, иначе основная часть сделок и дальше будет проходить за счет льготных программ и специальных условий от банков и застройщиков.
