Складской рынок Московского региона зафиксировал максимальный уровень свободных площадей с 2018 года: по итогам II квартала 2026 года доля вакантных помещений, включая субаренду, достигла 7,7%, а в абсолютном выражении это 1,8 млн кв. м, доступных для аренды и покупки. Об этом говорится в исследовании консалтинговой компании CORE.XP.
Причина — опережающий рост нового строительства на фоне сдержанного спроса. За первое полугодие 2026 года на рынок вышло 1 млн кв. м складской недвижимости — рекордный показатель для первого полугодия за всю историю московского региона, вдвое превышающий результат аналогичного периода 2025 года. Во II квартале введено 525 тыс. кв. м — на 11% больше, чем в первом квартале. При этом на момент завершения строительства свободными оставались 42% новых площадей против 37% годом ранее: девелоперы всё активнее строят объекты без заранее найденного арендатора.
Спрос при этом тоже подрос, но не успевает за предложением. Во II квартале объём сделок составил 425 тыс. кв. м — на 59% больше, чем в первом квартале. По итогам полугодия рынок закрыл сделки на 693 тыс. кв. м против 640 тыс. кв. м за аналогичный период 2025 года. Основная часть спроса при этом формируется несколькими крупными игроками, а структура сделок остаётся консервативной: 91% пришлось на аренду готовых и строящихся объектов, 8% — на built-to-suit, покупки же остаются единичными.
«Несмотря на рост объёмов сделок во II квартале, рыночная активность остаётся сдержанной. На рынке по-прежнему сохраняется дисбаланс между спросом и предложением, что подтверждается нарастающим объёмом доступных площадей, который предстоит преодолеть сегменту», — отмечает старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.
Растущий навес предложения уже давит на ставки аренды. Запрашиваемая средневзвешенная ставка на готовые объекты во II квартале составила 10 023 рубля за кв. м в год (без учёта ОРЕХ и НДС), на строящиеся объекты — 10 720 рублей за кв. м в год. По сравнению с первым кварталом это снижение на 4% и 2% соответственно. Часть девелоперов, по данным CORE.XP, дополнительно предлагает специальные условия при сдаче крупных блоков, что также тянет средний уровень ставок вниз. Самые высокие ставки сохраняются на субрынке МКАД в радиусе до 6 км — 12 686 рублей за кв. м в год; в целом по субрынкам московского региона запрашиваемые ставки во II квартале варьировались от 9 272 до 11 394 рублей за кв. м в год.
Больше всего девелоперы строили на Киевском шоссе — на этот субрынок пришлось 22% всего объёма нового строительства за первое полугодие. Здесь же завершилась первая очередь логопарка «Шишкин Лес» площадью 172 тыс. кв. м. Среди крупных объектов, введённых во II квартале, CORE.XP также выделяет «Логопарк Софьино» на Новорязанском шоссе (104 тыс. кв. м) и VS Никольское 2 на Дмитровском шоссе (75 тыс. кв. м).
Если прогнозы по вводу объектов на второе полугодие реализуются, до конца года рынок пополнится ещё 1,2 млн кв. м. Тогда совокупный объём нового строительства по итогам 2026 года составит 2,2 млн кв. м — максимум для Московского региона, превышающий рекордные значения 2021 и 2022 годов. Доля свободных площадей на этом фоне может к концу года подняться до 8–9%. Годовой объём сделок, по прогнозу CORE.XP, может составить около 1,5 млн кв. м.
Складской рынок Московского региона — один из ключевых сегментов коммерческой недвижимости России, формирующий инфраструктуру для логистики, ритейла и e-commerce. Девелоперы, ориентируясь на высокий спрос предыдущих лет, нарастили объёмы спекулятивного строительства, тогда как темпы заключения сделок растут медленнее. Итоговое соотношение ввода новых площадей и активности арендаторов и покупателей во втором полугодии определит, продолжит ли расти вакантность или рынок начнёт поглощать накопленный навес предложения.
