Во втором квартале 2026 года банки нарастили выдачу кредитов на частные дома почти вдвое в денежном выражении, но доля этого сегмента в общей структуре ипотечного рынка продолжает снижаться. Основной рост обеспечили готовые дома, тогда как строительство по индивидуальным проектам всё больше замыкается на льготных госпрограммах.
По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, в апреле–июне 2026 года на строительство и приобретение индивидуальных домов кредитные организации выдали 34 тыс. новых займов на общую сумму 236 млрд рублей. В количественном выражении рост к аналогичному периоду прошлого года составил 48%, в объёмном — 92%. Относительно первого квартала текущего года выдача увеличилась в 1,5 раза по числу кредитов и в 1,3 раза по их объёму.
Несмотря на впечатляющую динамику, доля ИЖС в общем ипотечном портфеле остаётся скромной. По итогам квартала она составила 6,3%, увеличившись за год лишь на 0,3 процентного пункта. В общей структуре выдач сегмент частных домов (включая готовые и строящиеся объекты) занял 12,9% против 11,7% годом ранее, однако показатели индивидуального строительства без учёта готового жилья снизились до 4,1%.
Готовые дома выигрывают от снижения ставок
Ключевое изменение внутри сегмента — смещение спроса в сторону готовых объектов. Во втором квартале на покупку уже построенных домов было выдано 24 тыс. кредитов на 159 млрд рублей. Это составляет 8,8% от общего числа ипотечных сделок против 8% год назад.
Именно в сегменте готовых домов наиболее отчётливо проявляется эффект от смягчения денежно-кредитной политики. Доля рыночных программ здесь выросла до 55% против 49% в первом квартале и 36% годом ранее. Заёмщики, откладывавшие покупку в период высоких ставок 2024–2025 годов, начали возвращаться на рынок по мере снижения стоимости фондирования.
ИЖС остаётся вотчиной господдержки
В отличие от готового жилья, строительство индивидуальных домов по-прежнему почти полностью замыкается на государственные программы. За квартал на эти цели выдано 11 тыс. кредитов на 77 млрд рублей, но 84% из них пришлись на «Семейную ипотеку». Доля рыночных кредитов в этом субсегменте не превышает 4%.
Эксперты ДОМ.РФ связывают квартальный всплеск активности в ИЖС с двумя факторами. Первый — сезонное увеличение строительной активности в тёплые месяцы. Второй — опасения заёмщиков относительно возможного изменения условий «Семейной ипотеки», что подстегнуло спрос в июне.
Регулятор ужесточает контроль за рисками
На фоне роста выдач Банк России усиливает макропруденциальный надзор за сегментом ИЖС. Начиная с третьего квартала 2026 года установлен лимит на выдачу кредитов заёмщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) свыше 50% — на уровне 28% от общего объёма. Внутри этого лимита на долю заёмщиков с ПДН более 80% приходится не более 3%.
Эти меры дополняют уже наблюдающееся улучшение стандартов кредитования. Доля выдач клиентам с ПДН выше 80% в сегменте ИЖС снизилась до 7% против 15% годом ранее. Доля заёмщиков с ПДН свыше 50% сократилась до 37% против 49%.
Ипотечный портфель на ИЖС на 1 июля 2026 года составил 1,4 трлн рублей. Его доля в общем ипотечном портфеле выросла до 6,3% против 6% годом ранее, однако темпы роста отстают от динамики других сегментов, прежде всего рынка готовых квартир, где доля за год увеличилась на 13 процентных пунктов.
Будущее сегмента упирается в ставки
Дальнейшее развитие рынка ИЖС будет определяться скоростью снижения рыночных ставок. По оценке ДОМ.РФ, быстрое удешевление рыночной ипотеки маловероятно. При средней ключевой ставке 14,5–14,00% в текущем году достижение ипотечных ставок ниже 15% становится реалистичным ближе к концу следующего года.
Пока же сегмент индивидуального жилищного строительства остаётся заложником льготных программ: при их сворачивании или ужесточении условий рынок может столкнуться с охлаждением, тогда как при сохранении текущих параметров господдержки ИЖС продолжит зависеть от бюджетных ресурсов.
