Доля штаб-квартир в совокупном объеме нового строительства офисной недвижимости в Москве, заявленном девелоперами на 2026–2030 годы, снизится с 38% до 11% по сравнению с показателем 2021–2025 годов. Об этом говорится в исследовании консалтинговой компании IBC Real Estate.
«При текущей конъюнктуре рынка и на фоне снижения деловой активности спекулятивный девелопмент несет ряд значительных рисков. Заполнять площади в условиях высокой конкуренции между различными проектами по мере их ввода в эксплуатацию в горизонте ближайших двух-трех лет может стать сложнее», — резюмирует член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
По расчетам компании, в абсолютном выражении объем будущих офисов, предназначенных для собственных нужд компаний, сократится на 184 тыс. кв. м, или на 19% — с 962 тыс. кв. м до 778 тыс. кв. м. При этом до 2030 года девелоперами уже заявлено строительство более 6 млн кв. м офисных площадей, тогда как за предыдущие пять лет рынок пополнился лишь на 2,5 млн кв. м.
По итогам первых восьми месяцев 2026 года объем ввода офисной недвижимости в Москве составил 706 тыс. кв. м, из них на штаб-квартиры пришлось 170 тыс. кв. м. Крупнейшим объектом среди введенных штаб-квартир стало новое здание Яндекса площадью 111 тыс. кв. м.
Девелоперы делают ставку на продажу
В IBC Real Estate связывают сокращение доли штаб-квартир прежде всего со стремительным ростом объема спекулятивного строительства, большая часть которого реализуется через продажу. На проекты на продажу приходится 75% заявленного до 2030 года объема против 28% в 2021–2025 годах.
Как отмечают аналитики компании, такой сдвиг стратегии объясняется рекордным спросом и ростом популярности строящихся и проектируемых объектов, которые реализуются блоками и этажами в 2023–2025 годах, что привело к пересмотру концепций проектов девелоперами. Дополнительным фактором в пользу продажи, по их оценке, стали высокая стоимость заемного финансирования и растущая себестоимость строительства: при таких вводных модель долгосрочного владения и сдачи в аренду не обеспечивает девелоперам желаемой доходности, тогда как продажа позволяет быстрее вернуть инвестиции, снизить стоимость обслуживания заемных средств и увеличить долю собственного капитала в проектном финансировании.
Крупный бизнес удовлетворил отложенный спрос
Снижение объема строительства офисов под собственные нужды со стороны крупных компаний в IBC Real Estate объясняют тем, что значительная часть отложенного спроса была удовлетворена в предыдущие годы — как за счет более высоких объемов строительства штаб-квартир, так и благодаря большому числу сделок по покупке и аренде крупных офисных блоков от 5 тыс. кв. м или целых зданий.
Так, в 2023–2025 годах совокупный объем сделок аренды и продажи крупных блоков и зданий целиком составил 1,9 млн кв. м, тогда как в 2020–2022 годах — всего 817 тыс. кв. м. В августе 2026 года этот показатель составил 134 тыс. кв. м, что на 60% ниже уровня августа предыдущего года. По оценке компании, крупный бизнес, которому все еще требуется офис под собственные нужды, ожидает снижения стоимости заемного финансирования и не торопится с принятием решений.
Меняется и география, и класс
Помимо доли, меняется и география размещения штаб-квартир: в условиях дефицита земельных участков и площадок под редевелопмент в центральном деловом районе Москвы премиальная локация для собственных офисов становится практически недоступной. По данным IBC Real Estate, этот сегмент повторяет общерыночную тенденцию смещения строительства в удаленные от центра локации за пределами ТТК.
Меняется и качество объектов: 1 млн кв. м, или 35% от совокупного объема офисных площадей в штаб-квартирах, введенных в эксплуатацию до 2026 года, приходится на бизнес-центры класса B+. При этом будущие строящиеся и проектируемые проекты почти полностью — 94% от заявленного объема строительства штаб-квартир на 2026–2030 годы — будут представлены офисными пространствами класса А.
