По итогам первого полугодия 2026 года в России продано 10,8 млн кв. м строящегося жилья на 2,3 трлн рублей — на 6% больше по площади и на 11% по сумме, чем годом ранее. Об этом говорится в аналитическом обзоре ДОМ.РФ.
Аналитики отмечают, что положительная динамика пока не свидетельствует об устойчивом восстановлении рынка: она во многом сформирована двумя отдельными эпизодами повышенного спроса — в январе и июне, связанными с опасениями изменения условий «Семейной ипотеки». В январе продажи новостроек выросли на 75% год к году по площади, после чего рынок перешел к снижению: с февраля по май продажи были ниже прошлогодних показателей на 7–12%. В июне спрос вновь усилился — рост составил 16% год к году. По оценке ДОМ.РФ, повышенный спрос в июне позволил единоразово привлечь в строительную отрасль дополнительно около 100 млрд рублей по «Семейной ипотеке»; без этого фактора продажи продолжили бы снижаться пятый месяц подряд.
Рыночная ипотека постепенно восстанавливается, однако основным бенефициаром этого процесса становится вторичный рынок. В первом полугодии банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 2,2 трлн рублей — на 48% больше, чем годом ранее. Доля рыночных программ в структуре выдач по сумме выросла с 19% в первом полугодии 2025 года до 37% в первом полугодии 2026 года. При этом большая часть прироста пришлась именно на вторичное жилье: его доля в структуре выдач увеличилась с 39% до 54% — вторичка становится доступнее по мере снижения рыночных ставок.
Цены на строящееся жилье за полугодие выросли на 3,6% при инфляции в 4,2%, то есть в реальном выражении подешевели примерно на 0,5%. Наибольший рост пришелся на январь, когда новостройки подорожали на 1,7%, после чего с февраля ежемесячная динамика замедлилась до 0,2–0,5%.
Строительство новых объектов растет быстрее продаж: за шесть месяцев застройщики вывели на рынок 19,4 млн кв. м новых проектов — на 12% больше, чем в первом полугодии 2025 года. Однако весь этот рост пришелся на первый квартал, где показатель увеличился на 35% год к году, тогда как во втором квартале объем запусков уже сократился на 5%. Одновременно девелоперы стали чаще откладывать начало продаж: в январе–мае только 43% проектов вышли в продажу в течение 30 дней после запуска против порядка 50% в 2022–2024 годах — застройщики адаптируют объем предложения к спросу.
Более четверти строящегося жилья продается медленнее нормы. Соотношение распроданности и строительной готовности снизилось с 73% в начале года до 70% на 1 июля. У 27% портфеля, или 33 млн кв. м, распроданность находится ниже нормы — менее 60%. Среди крупных региональных рынков низкое соотношение распроданности и стройготовности зафиксировано, в частности, в Краснодарском крае, Башкортостане, Тюменской, Воронежской, Красноярской и Челябинской областях.
Остатки на счетах эскроу практически перестали расти. За пять месяцев 2026 года на счета эскроу поступило 2,1 трлн рублей, тогда как объем раскрытий составил около 2 трлн рублей — в результате остатки увеличились лишь на 0,1 трлн рублей, или примерно на 1% с начала года. Покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу снизилось до 66% против 69% на конец 2025 года: объем выбранных кредитных лимитов растет быстрее, чем средства на эскроу-счетах. Средняя ставка по проектному финансированию сохраняется на уровне около 10%, качество портфеля остается хорошим.
Главным ограничением для рынка аналитики ДОМ.РФ называют высокую стоимость рыночной ипотеки. Риском может стать более медленное снижение ключевой ставки, чем ожидалось в начале года, — в этом случае восстановление продаж новостроек способно растянуться, а девелоперы продолжат осторожнее подходить к новым запускам и срокам открытия продаж.
