На фоне обрушений в жилых домах на Большой Зелениной и Гороховой улицах редакция Abn.Agency решила изучить, как устроены продажи квартир в историческом центре Петербурга. Потенциально любой дом может находиться в удручающем состоянии, несмотря на отремонтированный фасад и крышу. Редакция, представившись заинтересованными в приобретении квартиры в старом фонде покупателями, пыталась получить честные ответы на вопросы об износе дома и наличии перепланировок, которые, кстати, рассматриваются как катализаторы обрушений и на Большой Зелениной, и на Гороховой. Спойлер: все сказанное продавцами лучше проверять самому.
Как поясняют участники рынка, в более премиальном сегменте риелторы стараются исследовать историю дома и состояние несущих конструкций. Но и в этом случае четкое понимание, что, когда и кем ремонтировалось — редкость. К примеру, при попытке «купить» квартиру за 70 млн рублей, корреспонденту редакции рассказали о последних работах по ремонту здания, но все же затруднились ответить, каков износ фундамента и несущих стен. Зато риелторы досконально знают, какая плитка лежит в ванной и откуда в квартиру привезли новый пол. По словам участников рынка, погружаться в детали и заказывать экспертизу дома клиенты в сегменте выше среднего готовы при покупке частного дома, а не квартиры.
В массовом сегменте, где квартиры стоят максимум 30-40 млн рублей, вопросам покупателя о последнем капитальном ремонте, износе дома и наличии трещин в парадной и вовсе удивились. В парировании возражений, что все же не хочется знакомиться с соседями по примеру Гороховой, риелторы начинают рассказывать про прекрасные виды из окна, отремонтированную несколько лет назад крышу и крайний дефицит объектов в историческом фонде. Один из риелторов и вовсе заявил, что водит просмотры на объект почти каждый день и на квартиру уже очередь из покупателей, которые «ценят исторические здания». Еще один, работающий с объектом в Центральном районе, предложил провести расследование о состоянии дома покупателю самостоятельно, сославшись на то, что с этим справится каждый.
Интересно, что в том случае, если в квартире были перепланировки, риелторы дали понять, что проведены они без согласования. При этом продавцы недвижимости делали акцент, что пара снесенных стен — это не несущие конструкции, поэтому узаконивать их якобы и не нужно. Один из представителей рынка пытался уверить потенциальных покупателей, что документы от жилищной инспекции и КГИОП требуются только при капитальной перестройке квартиры. Другой заявил, что в квартире без согласования появилось только пара небольших перекрытий и заявил: «Кто будет на это смотреть, там всего полметра нарастили».
Однако это прямо противоречит тому, что отражено в законодательстве. В частности, ст. 25 Жилищного кодекса говорит, что любые изменения конфигурации квартиры, то есть, к примеру, снос перегородок (как и появление новых) должны быть отражены в ЕГРН. А без согласования с властями Петербурга, разработки проекта и других бюрократических нюансов оформить изменения не получится.
В то же время понять историю дома и его реальное состояние помогает технический паспорт. Он как минимум отражает, соответствует ли квартира плану и нет ли в ней незаконных перепланировок. Однако, если банки при оформлении ипотеки еще могут запросить этот документ, то при сделке купли-продажи за кэш он давно не требуется.
«Сделку купли-продажи, действительно можно оформить без технического паспорта. Особенно, если сделка срочная, собственники ссылаются на потерю документа, а клиенты не настаивают на получении дубликата из БТИ. В банке при оформлении ипотеки запрашивают, но если расхождения несущественные, могут одобрить заем с несогласованными перекрытиями», — отмечает риелтор Алла Тихонова.
Кстати, документ стал настолько необязательным документом, что депутаты петербургского ЗакСа в проекте поправок в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые остановили бы размножение квартир-студий в бывших коммуналках, настаивали, что в сделки по продаже квартир нужно вернуть техпаспорт.
В то же время эксперты в вопросах незнания риелторами подноготной объектов, которые они продают, ссылаются на отсутствие запроса со стороны покупателей. Как правило, верх интереса клиентов — это тип межквартирных перекрытий. Но и он возникает из вполне рационального желания приценится к ремонту. За пределы покупаемой квартиры практически никто не смотрит. А если опыта жизни в старом фонде у покупателей не было, соблазнить на покупку риелторы могут даже в том случае, если следы истории и отвалившаяся штукатурка видны на объекте невооруженным взглядом, рассказывает Тихонова. В таком случае аргументов про красивый вид, соседство с пылью под ногами Блока и «вы же все равно будете делать ремонт» вполне достаточно.
