Общий объем инвестиций в недвижимость России по итогам первого полугодия 2026 года составил 403,7 млрд рублей, что на 2% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Однако, если исключить крупную сделку по приобретению активов национализированного складского девелопера Raven Russia, реальное снижение вложений достигает 14%, говорится в отчете консалтинговой компании CORE.XP.
Рынок продолжает адаптироваться к условиям высокой ключевой ставки, однако отдельные сегменты демонстрируют яркие всплески активности. Наиболее заметный рост показала торговая недвижимость, а в офисном сегменте стремительно набирает популярность формат покупки помещений блоками.
Торговая недвижимость стала главным драйвером роста
Единственным сегментом коммерческой недвижимости, показавшим уверенный рост, стала торговая недвижимость. Объем инвестиций в первом полугодии 2026 года достиг 75,7 млрд рублей, что на 57% превышает показатель прошлого года.
Ключевую роль в этом сыграли крупные сделки, в том числе приобретение столичных ТРЦ «Метрополис», «Гудзон» и «Тройка». Этот результат стал вторым максимальным за всю историю наблюдений, уступив лишь рекордному 2023 году, когда рынок переживал перераспределение активов из-за ухода иностранных игроков.
Офисный сегмент: падение инвестиций на фоне бума «розничных» офисов
Вложения в офисную недвижимость сократились на 14% год к году, до 128 млрд рублей. При этом структура спроса претерпела значительные изменения. Ключевым трендом стал резкий рост инвестиций в покупку лотов блоками и этажами, так называемых розничных офисов. На них пришлось 41% всех вложений в сегмент, или 52,1 млрд рублей, что в 2,3 раза больше, чем годом ранее. Для сравнения, годом ранее доля таких инвестиций составляла лишь 15% (22,5 млрд рублей).
Одновременно с этим вложения в земельные участки под офисы и приобретение объектов целиком сократились на 40% — до 75,8 млрд рублей. Средний размер вложений в офисы этого формата сократился вдвое.
Складской сегмент: эффект одной сделки
Инвестиции в производственно-складской сегмент составили 76,8 млрд рублей, что на 26% ниже уровня прошлого года. Более половины этой суммы (61%) пришлось на сделку по покупке активов, ранее принадлежавшим национализированному девелоперу Raven Russia. Без учета этого события снижение составило бы 72% год к году. В структуре вложений преобладают склады формата BigBox (72%), доля Light Industrial составила 14%, а производственных объектов — также 14%, тогда как годом ранее их доля составляла всего 1%.
Гостиничный и жилой сектора: разнонаправленная динамика
Объем инвестиций в гостиничную недвижимость сократился на 30%, до 13,5 млрд рублей. При этом произошла кардинальная смена географических приоритетов: если годом ранее 84% вложений приходилось на Московский регион, то теперь лидером стал Петербург с долей 60%. Еще 14% пришлось на Республику Крым, 14% — на Сочи, 10% — на Челябинск, и лишь 3% — на Москву. В структуре сделок 71% составили инвестиции в уже существующие гостиницы, 29% — в новые проекты и объекты под редевелопмент.
Рынок жилой недвижимости, напротив, показывает положительную динамику: инвестиции выросли на 22% до 106,8 млрд рублей. Однако этот рост обеспечен всего двумя крупными сделками, составившими 36% от общего объема: приобретение права на застройку КРТ на территории Московского радиотехнического завода (30 га) и двух земельных участков в Петербурге под строительство квартала «Галактика».
Без учета этих сделок динамика была бы отрицательной и составила бы -22%. В структуре вложений 95% пришлось на площадки под девелопмент и проекты, 5% — на существующие жилые здания.
Оставшийся объем вложений (2,7 млрд рублей) пришелся на объекты с еще не определенным коммерческим назначением.
Структура спроса смещается в сторону инвестиционных целей
На рынке коммерческой недвижимости наблюдается значительный сдвиг в структуре спроса. Доля вложений с инвестиционными целями выросла до 75% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (297 млрд рублей), что в абсолютном выражении составило 221 млрд рублей против 53% годом ранее. Отчасти этот результат обусловлен рядом крупных сделок в складской и торговой недвижимости.
При этом доля покупок под собственные нужды сократилась вдвое — с 47% до 25%, составив всего 75 млрд рублей — минимум с 2024 года. Эксперты связывают это с высокими ставками по кредитам и предпочтением инвесторов к стабильным доходным активам.
