В 2026 году доля сделок купли-продажи офисов в Москве сократилась до трети совокупного спроса — бизнес предпочитает сохранять ликвидность на фоне дорогого заемного капитала, говорится в обзоре ГК «Гранель».
Аренда вернула утраченные позиции
Московский рынок офисной недвижимости скорректировал курс, наметившийся в 2024–2025 годах. Тогда компании активно выкупали площади, стремясь зафиксировать стоимость владения и застраховаться от дефицита. За девять месяцев 2026 года картина изменилась: более 65% совокупного спроса пришлось на аренду, на покупку осталось около 35%.
Причины разворота участники рынка объясняют экономическими факторами: высокая стоимость заемных средств и осторожная инвестиционная политика заставили многих арендаторов заморозить или урезать программы развития. Компании предпочитают держать деньги в обороте, а не вкладывать их в недвижимость.
Крупные блоки — только через покупку
Оставшаяся треть спроса распределена неравномерно. Покупка сохраняет позиции в сегменте крупных сделок, где арендной альтернативы попросту нет. По данным руководителя стратегии развития коммерческой недвижимости ГК «Гранель» Дарьи Петровой, вакансия качественных блоков площадью от 2 до 5 тыс. кв. м и выше в классах А и А+ не превышает 3,5%, а готовых лотов в сложившихся деловых локациях почти не осталось.
По словам Петровой, для компаний из ИТ, финансового сектора, промышленности и госсектора, которым нужно разместить несколько сотен сотрудников, выбор сместился в плоскость «купить или ждать несколько лет» — арендной альтернативы нужного масштаба на рынке нет.
Мелкая нарезка теряет темп
Во втором сегменте рынка динамика противоположная: спрос на небольшие лоты перестал успевать за объемами вывода новых площадей, и темпы продаж быстро снижаются. Как отмечает Петрова, усредненная доля по рынку скрывает два разнонаправленных процесса, поэтому ориентироваться только на нее при планировании сделки больше нельзя.
Экономика покупки остается привлекательной
Для компаний с долгосрочным горизонтом присутствия покупка офиса по-прежнему экономически оправдана. При текущих ценах и ставках объект окупается примерно за девять лет, что сопоставимо с арендой или выгоднее нее. Владение фиксирует стоимость и защищает от резкого пересмотра ставки при пролонгации договора.
Дополнительный аргумент — отделка: качественные работы в классе А обходятся в 140–250 тыс. рублей за квадратный метр, и вкладывать такие средства в чужой актив нецелесообразно. Собственный объект также увеличивает капитализацию, позволяет амортизировать вложения, принять к вычету НДС и использовать недвижимость как залог.
Исторический контекст
До 2023 года столичный офисный рынок оставался преимущественно арендным: даже тогда аренда формировала порядка 78–80% спроса. Перелом произошел в 2024–2025 годах, когда покупка резко приблизилась по объему к аренде, однако в 2026 году тренд притормозил, не развернувшись окончательно.
Справка о компании
ГК «Гранель» основана в 1992 году и работает более 30 лет, реализуя проекты жилой и коммерческой недвижимости в Москве, Московской области и Уфе. С 2022 года входит в перечень системообразующих предприятий РФ, имеет высший рейтинг надежности ЕРЗ.РФ (5 звезд) и занимает 17-е место в Едином реестре застройщиков России. Введено более 3,5 млн кв. м жилья, квартирами обеспечены свыше 86 тыс. семей, в активной стадии строительства — 1,28 млн кв. м. В коммерческом портфеле — около 350 тыс. кв. м, включая складской комплекс Ozon площадью 189 тыс. кв. м и строящийся БЦ «Звенигородская от Гранель».
