Объем квартир, выставленных на продажу в новостройках Санкт-Петербурга, по итогам первого полугодия 2026 года вырос на 33% к аналогичному периоду прошлого года. При этом за январь-август вывод новых проектов сократился на 35%, до 863 тыс. кв. м. Эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин считает, что такая разнонаправленная динамика говорит о другом: рост выбора для покупателей не обязательно связан с новым строительством. Существенную роль, по его оценке, играет управление товарным запасом: застройщики сами решают, сколько квартир и когда открывать для продажи.
Общий объем строящегося жилья в Петербурге в сентябре достиг 5,58 млн кв. м, за год он вырос всего на 2,3%. Количество заключенных договоров долевого участия за январь-август сократилось на 4%, до 19,4 тыс. Предложение, доступное покупателям, растет заметно быстрее строительного портфеля, а накопленные продажи пока уступают прошлогодним.
Одна из причин расхождения — устройство продаж. Девелоперы не обязательно выставляют все квартиры сразу: часть помещений может оставаться закрытой для бронирования, даже если корпус уже в продаже. В зависимости от коммерческих задач и рыночной ситуации компания может увеличивать или сокращать число доступных лотов.
«Один из наиболее наглядных признаков управления товарным запасом — резкое изменение количества квартир в продаже внутри одного проекта. Например, в жилом комплексе тысяча квартир, но покупателям доступны только 20. Через некоторое время их становится 200, хотя никаких новых корпусов не появилось. Это означает, что застройщик просто открыл дополнительный объем», — объясняет Патанин.
Ограничение предложения, отмечает эксперт, позволяет девелоперам решать сразу несколько задач. Например, постепенно реализовывать квартиры, которые сложнее продать из-за нижних этажей, особенностей планировки или видов из окон. Одновременно небольшое число доступных вариантов помогает удерживать ценовую политику проекта. При этом рост предложения не обязательно ухудшает положение застройщика: если компании нужны дополнительные поступления, она может временно расширить ассортимент, привлечь необходимые средства, а затем снова сократить количество лотов.
Средняя цена предложения в новостройках Петербурга к началу октября достигла 352 тыс. рублей за кв. м, увеличившись за год на 21%. Цены растут одновременно с расширением выбора, однако эти показатели сами по себе не позволяют утверждать, что девелоперы столкнулись с избытком жилья или начали массово распродавать накопленные запасы.
В сентябре в Петербурге продали 3397 квартир в новостройках, что на 51,1% больше, чем в августе. Доля ипотечных сделок составила 57,2%, за месяц она выросла на 3,8 процентного пункта. Это показывает, что спрос в отдельные месяцы способен заметно восстанавливаться, несмотря на более сдержанные результаты за длительный период.
Меняется и география запуска проектов. За январь-август в Ленинградской области девелоперы вывели на рынок 918 тыс. кв. м жилья, что на 34% больше прошлогоднего результата. В Петербурге за тот же период показатель составил 863 тыс. кв. м, так что область опередила город по объему новых запусков.
«Я бы не стал делать вывод о скрытом ослаблении рынка только на основании увеличения предложения. Здесь многое зависит от финансового положения конкретного застройщика и скорости реализации проекта. Если у компании достаточно средств на счетах эскроу, у нее может просто не быть необходимости открывать большой объем квартир одновременно. При этом сейчас девелоперы действительно стали активнее предлагать рассрочки, субсидированные ипотечные программы и скидки, которых раньше не было», — отмечает Патанин. Поэтому в отдельных проектах покупатель может получить более выгодные условия, чем в начале года, даже если официальная стоимость квадратного метра продолжает расти.
