Рынок торговой недвижимости в России переживает затяжной период трансформации на фоне снижения потребительской активности и растущего влияния онлайн-торговли. Об этом заявила старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости Зульфия Шиляева в ходе выступления о состоянии отрасли на круглом столе «Триллион в фундаменте: что стоит за ростом рынка ЗПИФ». По словам Шиляевой, формальный рост оборота розничной торговли уже не отражает реальную ситуацию на рынке.
«Когда мы смотрим на цифры, которые нам дает Росстат, кажется, что все хорошо. И оборот розничной торговли номинальный у нас растет. Но если мы применим дефлятор оборота розничной торговли, то мы увидим, что на самом деле кривая у нас немножко иная», — сказала она.
Эксперт отметила, что за последние два года рынок подошел к минимальным темпам роста потребления. По ее словам, прирост оборота розничной торговли составил 5%, что оказалось ниже уровня инфляции в феврале 2026 года. При этом в текущем году реальный прирост оборота торговли, по прогнозам, составит лишь 1,1%.
Шиляева связала ситуацию в том числе с высокой ключевой ставкой и изменением потребительских привычек.
«Онлайн у нас сейчас занимает огромную роль в нашей жизни, и доля онлайна в обороте розничной торговли уже на текущий момент составляет 19%», — подчеркнула она.
На этом фоне сокращаются как объемы ввода торговых объектов, так и их средняя площадь. По оценке CMWP, в 2026 году средний размер нового торгового объекта составит около 12 тыс. кв. м. Девелоперам становится сложнее заполнять крупные комплексы арендаторами, а старые суперрегиональные моллы требуют дорогостоящего обновления после ухода международных брендов и последующей ротации российских операторов.
Одновременно меняется и сама функция торговых центров. По словам Шиляевой, потребители все чаще рассматривают их не как место для покупок, а как пространство для досуга. Лучше остальных сегментов себя чувствуют общепит, развлечения, сервисы и культурно-досуговые проекты, тогда как fashion, электроника и детские товары сильнее подвержены перетоку спроса в онлайн.
На этом фоне более устойчивой моделью выглядят районные торговые центры, ориентированные на повседневный спрос и сервисную составляющую. Однако, как подчеркнула Шиляева, успех таких объектов зависит не от самого формата, а от качества концепции и состава арендаторов.
«Если у нас есть грамотная концепция, грамотный и сильный состав якорных операторов, и когда рассчитывается состав текущей конкуренции и будущей при строительстве объекта, то такой объект районного масштаба без чего-то лишнего может стать стабильным активом», — заявила она.
