Банк России построил эконометрическую модель, которая позволяет сравнивать цены на первичном и вторичном рынках жилья с учетом даты постройки дома, класса объекта, площади квартиры и других параметров. Расчеты регулятора показали: к началу 2026 года разница составляла 9%, если не учитывать расходы на ремонт в перепроданных новостройках. Если же эти затраты включить в расчет, разрыв вырастает до 18%.
Эти цифры заметно отличаются от того, что показывает официальная статистика. По данным Росстата, в I квартале 2026 года средние цены на первичное и вторичное жильё по стране расходились на 52%.
В Банке России объяснили этот разрыв в данных. Новостройки в среднем качественнее вторичного жилья — а в расчет средней цены вторичного рынка попадают и недавно построенные дома, и объекты из старого фонда. Дополнительный фактор — структура самого рынка новостроек: в нём выше доля регионов с дорогим жильем, среди которых Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край. Это тоже завышает итоговую оценку разницы цен. Чтобы получить более точную картину, в ЦБ считают необходимым сравнивать сопоставимые объекты либо применять модельные оценки, как это сделал сам регулятор.
Полученные результаты Банк России использовал и для оценки собственной регуляторной политики. По выводам анализа, повышенные требования к капиталу банков при выдаче ипотеки с первоначальным взносом менее 20%, а также прямые ограничения на такие кредиты, обоснованны — они покрывают риски, связанные со снижением стоимости строящегося жилья при его последующей продаже на вторичном рынке. При этом регулятор отметил, что для защиты от иных рисков банки и сам ЦБ при необходимости могут устанавливать более высокие требования к первоначальному взносу.
