Аренда офисов класса А в Москве за год выросла в цене на 31% и достигла 39 263 рублей за кв. м в год. Такие данные приводит компания CORE.XP. Рост в этом классе оказался самым заметным на рынке, хотя запас свободных площадей при этом увеличивается и у арендаторов появляется больше возможностей для торга.
В целом по рынку средневзвешенная ставка в III квартале 2026 года составила 36 тыс. рублей за кв. м в год, без учета НДС и операционных расходов. С начала года она прибавила 8%, а за 12 месяцев — 19%. В CORE.XP объясняют это в том числе сменой структуры предложения: на рынок вышли более дорогие помещения в действующих бизнес-центрах Центрального делового района и «Москва-Сити». Поэтому динамика ставок все сильнее зависит от класса объекта, его расположения и характеристик самого помещения.
«Период агрессивного роста арендных ставок завершен. Пространство для дальнейшего массового роста стоимости аренды на фоне выхода на рынок новых объемов предложения и сдержанной деловой активности арендаторов практически отсутствует. Тем не менее даже в текущих условиях сохраняется повышенный спрос на отдельные локации, форматы помещений и качественные объекты, где предложение все еще недостаточно и остается пространство для дальнейшего роста ставок», — отметила Марина Жукова, директор, руководитель направления стратегического консалтинга и аналитики CORE.XP.
Помимо класса А, заметнее прочих подорожал сегмент Prime: +19%, до 86 163 рублей за кв. м в год. В классе B+ ставка выросла на 9%, до 29 483 рублей, в классе B- — на 3%, до 26 484 рублей. Динамику в классах А и Prime аналитики также связывают с выходом более дорогого предложения.
Сильно различаются цены и по районам. Самые высокие ставки зафиксированы в «Москва-Сити» — 65 536 рублей за кв. м в год. В Белорусско-Савеловском районе цена квадрата оценивается в 58 481 рубль, в Фили-Кутузовском — в 53 143 рубля, в Сколково — 51 896 рублей, а в Останкино — в 26 261 рубль.
Одновременно растет объем свободных площадей. По итогам III квартала 2026 года вакантными были 7,2% офисов в московских бизнес-центрах, или 1,451 млн кв. м. Годом ранее показатель составлял 4,0%, или 803 тыс. кв. м. Таким образом, вакантных помещений стало больше на 648 тыс. кв. м, а доля вакансии выросла на 3,2 п. п.
Из-за этого собственникам приходится активнее конкурировать за арендаторов, а у тех появляется больше свободы при согласовании условий. Фактическая цена аренды нередко оказывается ниже заявленной: по оценкам CORE.XP, средний дисконт на переговорах составляет около 10%. Размер скидки зависит от характеристик объекта. Если до метро больше 15 минут пешком, ставка может быть до 30% ниже, чем у аналогичных помещений рядом со станциями. Отсутствие парковки требует корректировки стоимости на 10–20%. Дополнительно собственники уступают в цене за помещения без отделки, поскольку арендаторы не всегда готовы брать на себя капитальные затраты, а также в локациях на периферии с неподтвержденным спросом.
Растущая конкуренция сказывается и на сроках поиска арендаторов. Даже в качественных бизнес-центрах с хорошей локацией свободные площади могут экспонироваться 3–4 месяца. Дольше всего клиентов ищут владельцы объектов на периферии, в том числе за МКАД, где вакансия достигает 10–12%, а также зданий с низкой транспортной доступностью, без парковки, и помещений среднего размера без отделки. В сложившихся деловых районах — Центральном деловом, Белорусско-Савеловском, Ленинградском, на Ходынке и в «Москва-Сити» — вакантно лишь 2–4% площадей, и качественные объекты там находят арендаторов быстрее.
В ближайшей и среднесрочной перспективе CORE.XP ожидает умеренного роста ставок. В базовом сценарии темпы будут близки к нынешним и соответствовать уровню инфляции. При этом дальнейший рост предложения и увеличение доли свободных площадей будут сдерживать подорожание и усиливать переговорные позиции арендаторов.
