После отмены основной программы льготной ипотеки, а также скорректированных условий по семейной ипотеке и увеличения ключевой ставки Центробанка рынок жилой недвижимости столкнулся с серьезными изменениями.
В июне текущего года число ипотечных сделок в Санкт-Петербурге увеличилось в 1,5 раза по сравнению с годом ранее. После чего спрос на жилье начал снижаться. Также снизился объем предложения, так как застройщики не стали выводить на рынок новые проекты.
На конференции «Рынок недвижимости: новая реальность» представители девелоперских компаний обсудили новые тренды на рынке недвижимости. Мероприятия организовало издание «Ведомости Северо-Запад».
Согласно данным компании Nikoliers, в Северной столице в первые шесть месяцев текущего года объем предложения жилой недвижимости снизился на 23 процента и составил более чем 32 тысяч квартир. Однако спрос увеличился на 30 процентов и достиг более чем 24 тысяч договоров долевого участия (ДДУ).
Директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли консалтинговой компании Nikoliers Елизавета Конвей рассказала, что спрос на недвижимость возник из-за поэтапного повышения ключевой ставки, а также из-за ужесточения условий ипотечного кредитования. Кроме того, на данную ситуацию повлияло изменение курса доллара и ожидания, связанные с перспективами прекращения действия ипотеки под 8% и изменения других программ господдержки.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева также заявляет о снижении числа сделок на рынке жилой недвижимости. Она пояснила, что, с одной стороны, ключевая задача для девелоперов снизить финнагрузку на покупателя до конца года. С другой стороны, в случае, если у клиентов имеются деньги, то в текущих условиях они могут разместить их на депозите.
Трошева добавила, что в настоящее время наблюдается более низкий спрос, чем в прошлом году
«При этом не стоит забывать, что к тому моменту, когда ключевая ставка упадет, интересных предложений на рынке останется меньше ввиду ограниченности запусков новых проектов и сокращении предложения, особенно в Петербурге, на этом фоне цены начнут расти. Поэтому более разумно в такой ситуации вложить деньги в недвижимость, воспользовавшись хорошими предложениями от застройщиков», — считает Трошева.
Директор по развитию «Движения» Радик Нигматуллин сказал, что девелоперы сталкиваются с серьезными вызовами, которые необходимо тщательно пересматривать. Согласно последним данным, добавил он, IT-ипотека стала выше в два раза, однако в структуре сделок регионов она также незначительна. Семейная ипотека остается на прежнем уровне, но объем выдачи снизился почти в два раза.
Депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Дмитрий Панов выразил мнение, что на текущем этапе развития отрасли жилой недвижимости в стране не будет наблюдаться большого количества новичков-застройщиков, которые планируют присоединиться к работе в отрасли. Это связано как с завершением значимой программы общей льготной ипотеки, так и тем, что финансово-кредитные учреждения предлагают своим заемщикам кредиты по ставкам от 20% годовых.
«Когда рынок жилой недвижимости в условиях действующей льготной ипотеки и постоянно растущего спроса со стороны покупателей развивался галопирующими темпами, многие застройщики не уделяли должного внимания управлению своей себестоимостью, ценам реализации квадратных метров. Сейчас девелоперы начнут очень серьезно переосмысливать большинство ранее использовавшихся подходов», — пояснил Панов.
Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Денис Бабаков заявил, что важно обратить внимание на демографические процессы, которые происходят в России. Молодое поколение начинает жить отдельно на три-пять лет позже поколения родителей, а также на один-два года позже вступает в брак, что приводит к тому, что покупка жилья откладывается.
Чаще всего квартиры покупают люди в возрасте 30-44 лет и старше. Согласно данным Росстата, к 2028-2030 гг. доля населения в возрасте до 50 лет снизится до 50 процентов. По мнению Бабакова, в РФ увеличивается доля домохозяйств, состоящих из одного человека. Эксперт прогнозирует, что в будущем доля студий будет расти, а доля многокомнатных квартир — уменьшаться.
Также на обеспечение комфортной жилой среды оказывает влияние качество жилья и квартирография. Кроме того, большую роль играет и безопасность, которую обеспечивают цифровые сервисы.
В текущих условиях девелоперы будут запускать свои проекты только если будет действовать эффективное взаимодействие с властями. В Петербурге застройщики уже традиционно сталкиваются и с недостатком подходящих «пятен» под застройку. Таким образом, интересы девелоперов частично смещаются в Ленобласть.