«Дом.РФ» на прошлой неделе закрыл историческую сделку по продаже бывшей тюрьмы «Кресты». Победитель, мягко скажем, неожиданный — застройщик «КВС» Сергея Ярошенко и Владимира Трекина. Причем две самые крупные компании строительного холдинга в 2023 году заработали, похоже, только на половину «Крестов». И это в тот период, когда работала льготная ипотека, сейчас же всем застройщикам России прочат перераспределение активов. А «Кресты» в этом случае могут оказаться чуть ли не котом в мешке.
Застройщик «КВС», по данным Единого ресурса застройщиков, входит в число крупнейших в Петербурге. Но по России занимает только 38 место. То есть строит меньше, чем крупные девелоперы в Воронежской области, Башкирии, Тюменской области и Краснодаре. Причем нельзя не упомянуть, что еще в 2020 году компания «КВС» ассоциировалась не только с амбициозными строительными проектами, но и корпоративным конфликтом, который разгорелся на фоне развода одного из основателей компании. На 25% в компании претендовала бывшая супруга одного из них. Впрочем, в суде она доказать свое право на активы не смогла.
Согласно данным «Дом.РФ», сейчас средняя распроданность квартир в строящихся проектах «КВС» 35%. В отдельных ЖК, к примеру, в Янино (срок ввода в 2026 году) и того меньше — 18%. Для сравнения, у ЛСР Андрея Молчанова показатель распроданности выше — 39%, у RBI, которая строит кратно меньше «КВС», — 34%. А где распроданность, там наполнение и последующее раскрытие эскроу-счетов. К тому же сейчас на рынке недвижимости ситуация такая, что глава Центрального банка Эльвира Набиуллина в конце 2024 года указывала, что продажи активов и перераспределение на рынке вполне возможны.
Теперь о финансах. Две самые крупные компании холдинга — ООО «КВС» и «КВС Строй» показали по итогам 2023 года выручку в размере 18,1 млрд рублей. Их прибыль немного не дотянула до полумиллиарда рублей — это чуть меньше, чем половина стоимости «Крестов». Дивиденды в 2023 году отражены в размере 90 млн рублей.
Конкретно с ООО «КВС» есть довольно интересный нюанс. Компания в отличие от конкурентов довольно бодро показывает себя на рынке госзаказа. Причем, с 2021 года едва ли не единственный ее заказчик — это «Фонд капитального строительства и реконструкции» под руководством Арзу Фаталиева. Получать подряды на строительство детских садов и школ застройщик начал гораздо активнее после 2020 года. За все время работы только на господрядах «КВС» заработал 21 млрд рублей, следует из данных госзакупок.
Но вот особого опыта реконструкции объектов, подобных «Крестам», у компании, кажется, нет. Да и сотрудничество с подведами главы Комитета по строительству Игоря Креславского вряд ли может дать свои крупные плоды на этом проекте — в Петербурге как раз недавно прошли кадровые перестановки по всей линии работы Комитета по охране памятников архитектуры. Главой КГИОП был назначен Алексей Михайлов, а курирующим комитет вице-губернатором стал Владимир Омельницкий — бывший глава Петроградского района.
В целом же «Кресты» могут оказаться для «КВС» котом в мешке. Реальное состояние бывшей тюрьмы оценить сложно. Более того, в настоящий момент в зданиях комплекса не определены предметы охраны — для этого нужна отдельная экспертиза, проводить которую придется уже самому застройщику. А там какие угодно сюрпризы возможны, может сложиться и так, что ни одно перекрытие компании Сергея Ярошенко и Владимира Трекина сносить будет нельзя.
В контексте будущей реконструкции «Крестов» рационально вспомнить и другие проекты в Петербурге. К примеру, «Новая Голландия», которой занимаются структуры миллиардера Романа Абрамовича, свой итоговый вид после масштабного ремонта приобретет только к 2031 году. Причем изначально планировалось завершить работы к 2025 году, потом к 2028. Инвестиции в проект в прошлом году оценивались в 14 млрд рублей.
Но есть и другой пример амбициозного проекта, тоже от застройщика — реконструкция «Апраксина двора» компанией GloraX. Соглашение на 50 млрд рублей девелопер подписывал с правительством Петербурга в 2022 году на ПМЭФ. Но воз, кажется, и ныне там.
Еще одна проблемная стройка — это Конюшенное ведомство. С правами аренды комплекса компания «Бахчасарай» (ее связывают с холдингом «Киевская площадь» Года Нисанова) получила многолетние споры с другими участниками торгов и представителями рода Строгановых. Пока шли суды, подрядчики «Бахчасарая» не могли проводить никаких работ и обследовать здания, чтобы оценить их состояние. Сейчас здание обтянуто зеленой сеткой.
Еще один «долгострой» в центре Петербурга — это будущая гостиница на Марсовом поле в бывших казармах Павловского полка. Здание более чем в два раза меньше по площади, чем купил «КВС» у «Дом.РФ». Его реконструкция планировалась с 2011 года бизнесменами, чье финансовое положение вопросов никак вызвать не могло. Изначально проектом занимались братья Борис и Михаил Зингаревичи — совладельцы холдинга «Илим» — это многолетние резиденты первой сотни списка Forbes. Но в 2018 году из-за долгов актив перешел банку «Санкт-Петербург». В 2024 его выкупил Газпромбанк. В момент последней продажи эксперты оценивали окупаемость гостиницы в порядка 20 лет.
С учетом этого примера нельзя исключать, что история череды частных собственников в «Крестах» с аукциона «Дом.РФ» только начинается. Но пока в зданиях не определены конкретные элементы охраны, бенефициарам «КВС» можно не бояться повторения опыта бывшего акционера «Адаманта» Бориса Берсона, которому пришлось знакомиться с Уголовным кодексом из-за разрушающегося особняка Черкасского.