В минувшую пятницу Никулинский районный суд Москвы обратил в доход государства активы холдинга «Сирена Трэвел», ранее связанного с депутатом Госдумы Рифатом Шайхутдиновым. Претензии Генеральной прокуратуры касаются не только оператора систем брониронивая билетов Leonardo, но и комплексов апартаментов в Санкт-Петербурге. В частности, речь идет о Valo, продажи лотов в котором осуществлялись по договорам долевого участия. С экспертами разбираемся, что грозит покупателям недвижимости.
Совокупная стоимость активов, национализированных по делу Шайхутдинова оценивается в 35 млрд рублей. Конкретно в Valo в доход государства обращено 35 нежилых помещений общей площадью 6,1 тыс. кв.м., а также земельный участок.
Руководитель проектов Versus.legal Алексей Калинкин отмечает, что сформированная судебная практика допускает изъятие активов не только у тех, кто нарушил антикоррупционное законодательство, но и у третьих лиц.
«В случае с Valo говорить о том, что тысячи покупателей действовали умышленно, крайне сложно. Однако в последние годы суды склонны поддерживать прокуратуру практически в любом деприватизационном споре, несмотря ни на какие факторы. Прецеденты изъятия недвижимости, приобретенной по 214-ФЗ, мне неизвестны. При этом в практике уже есть примеры, неблагоприятные для добросовестных частных лиц. Один за наиболее известных — дело «сочинских садоводов», в котором только Конституционный суд подтвердил необходимость компенсации при изъятии садовых участков у добросовестных приобретателей в случае, когда по иску прокуратуры истекла исковая давность. Однако на практике эта позиция применяется с трудом», — подчеркивает эксперт.
Основатель HCB Hotels Consultancy Brokerage Ангелина Самадова не видит значительных рисков для собственников апартаментов в контексте потери актива. Однако изменения, происходящие в холдинге депутата в целом могут сказаться на управлении комплексом. Поэтому дольщикам необходимо проанализировать договор на управление лотами, порядок распределения дохода и возможность смены модели эксплуатации.
«В подобных ситуациях важно разделять корпоративный спор и саму модель апарт-отеля. Если апартаменты приобретены по ДДУ, введены в эксплуатацию и право собственности зарегистрировано, риск их изъятия у добросовестных владельцев выглядит минимальным. В практике изменения обычно касаются долей в компаниях, контроля над управляющей структурой и финансовых потоков, а не уже оформленных объектов недвижимости. Основная зона чувствительности — операционная. Апарт-отель — это сочетание частной собственности и централизованного гостиничного управления. При турбулентности вокруг управляющей компании возможны смена оператора, временные задержки выплат, пересмотр договоров управления или маркетинговой стратегии. Это влияет прежде всего на доходность, а не на титул собственности», — убеждена Ангелина Самадова.
С ней согласен и руководитель проектов Versus.legal Алексей Калинкин. По его словам, вслед за национализацией управляющей компании апартаментов последует смена менеджмента. Это, в свою очередь, может сказаться на доходности актива. Впрочем, возвращать уже полученные средства дольникам вряд ли придется.
«Оснований для изъятия ранее полученных доходов от аренды я пока не вижу. Этот вопрос прокуратура может поставить только при условии, что сами апартаменты будут изыматься в федеральную собственность. В этом случае, с юридической точки зрения ключевая задача собственника – доказать отсутствие участия в легализации коррупционных доходов. Однако это так называемый отрицательный факт, который по своей природе крайне сложно доказывать», — резюмировал эксперт.
