С 1 января 2026 года в России официально отменён мораторий на взыскание неустоек за срыв сроков передачи жилья. Совокупный объем накопленной задолженности застройщиков перед дольщиками по этой статье оценивается более чем в 100 млрд рублей. В 2026 году количество исков может достичь 80–100 тысяч, а общая сумма требований — порядка 200 млрд рублей.
Статистика последних лет наглядно демонстрирует прямую корреляцию между наличием ограничительных мер и количеством обращений в суды. В 2024 году, когда мораторий действовал неполный год, в суды поступило 78,2 тысячи исков на сумму почти 50 млрд рублей — рост на 86% к предыдущему периоду. В 2025 году, на фоне действия полноценного моратория, количество новых дел сократилось примерно на 45%. При этом, по данным Единого ресурса застройщиков, доля жилья, сданного с задержкой, выросла до 42,1% в среднем по России и до 53% в Москве. Такой резкий спад исковой активности был напрямую связан с искусственным сдерживанием: мораторий, введённый в марте 2024 года, фактически блокировал возможность взыскания компенсаций, сформировав эффект «отложенного спроса» на правосудие.
Именно эта ситуация стала главной темой дискуссии «Стройка 2026: антикризисные стратегии», прошедшей 15 апреля в рамках выставки «ИнтерСтройЭкспо». Модератор, Дмитрий Щегельский, Президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА», сразу обозначил остроту вопроса: «Первые иски уже пошли в суды, для многих компаний это реальная угроза кассовых разрывов».
Отмена моратория: «бумеранг» неустоек и потребительский экстремизм
Екатерина Дятлова, адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры» напомнила хронологию трёх мораториев, «ковидный, «СВО», «финансовое давление».
«Мораторий не был продлен, поэтому с 1 января 2026 года почти все «льготные» особенности для застройщиков отменяются. Неустойки и убытки, взысканные с начала этого года, подлежат исполнению в полном объеме и без возможности предоставления отсрочки», — подчеркнула она.
При этом Дятлова обратила внимание на важный нюанс: сроки исковой давности на период моратория не приостанавливаются. «Мы можем заявить требования за предыдущие три года, но если в эти три года попадает мораторий — убытки и неустойки за этот период не включаются. Исключений нет».
«Кроме того, нужно помнить, что на период предоставленной застройщику отсрочки исполнения не могут быть начислены проценты по ст. 395 ГК РФ» —добавляет Екатерина Дятлова.
Екатерина Дятлова прокомментировала недавно принятое постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2026, уточнив, что норма ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ (снижение штрафа с 50 % до 5 % присужденной суммы) не имеет обратной силы. Если до 01.09.2024 застройщик добровольно не исполнил требования дольщика, то применяется штраф в 50 %.
«Активный застройщик — защищённый застройщик» — главная формула Дятловой. Она перечислила пять инструментов защиты: самостоятельная регистрация прав собственности за дольщиками (при их уклонении), безупречное соблюдение порядка уведомлений, фиксация недостатков с предложением устранить их в короткие сроки, активное применение ст. 333 ГК РФ, досудебное урегулирование и открытый диалог.
Вениамин Шиманский, эксперт Городского учреждения судебной экспертизы добавил производственную реальность: «Со стороны потребителей идет борьба за то, чтобы получить максимально от застройщика при естественном наличии дефектов. Дефекты есть практически во всех квартирах. В последние два года, наверное, есть только один застройщик в Петербурге, у которого процент наличия дефектов не больше 10 по всем приемкам.
Есть застройщики, которые открыто сдают неготовые квартиры, то есть квартиры с отделкой, потому что в текущие сроки вызывают дольщика, показывают, что квартира без отделки, дольщик, соответственно, пишет о дефектах, о том, что пора сделать эту отделку, и застройщик получает отсрочку, чтобы доделывать работу спокойно. Поэтому здесь нет ни одной стороны, которая играет, скажем так, более-менее честно».
Эксперт также акцентировал внимание указал на типичную проблему — нехватку квалифицированных специалистов на приёмке квартир. Есть проблема у большинства застройщиков, она в том, что человек, который участвует со стороны застройщика в сдаче квартиры, не может адекватно обосновать неверность выводов приемщиков, потому что большая часть дефектов, которые указывают специализированные приемщики, они не регламентируются в нормативной документации. Или регламентируются гораздо более жесткими требованиями. А у застройщика таких специалистов чаще всего нет. «Приходит условный инженер Вася, который просто записывает всё, что говорит приёмщик дольщика. Создаётся иллюзия, что застройщик не хочет ничего устранять».
Светлана Чалая, руководитель юридической фирмы R.E.D. Law остановилась на существенном изменении правовых возможностей для дольщиков и изменениях в законодательстве. «Раньше закон о защите прав потребителей позволял взыскивать значительные суммы, что порождало несоразмерность последствиям нарушенных обязательств. Сейчас штраф снижен с 50% до 5%, что даёт возможность выстраивать более предсказуемые отношения сторон. С 01 сентября 2024 больше не распространяется закон о защите прав потребителей на правоотношения, вытекающие из договора о долевом участии в строительстве.
фото: Е.Еликова/АБН
Кроме того, Светлана Чалая обратила внимание на 3%-ное ограничение общей суммы компенсации по требованиям к застройщикам, связанным с отделочными работами, работами по установке окон, дверных проемов и сантехнического оборудования. Важный нюанс, договором могут быть установлены иные условия. В связи с чем, целесообразно четко определить размер требований, связанных именно с выполнением перечисленных видов работ.
Период искусственного снижения судебной активности за счет моратория на взыскание завершен. По её мнению, новый тренд — переход от судебных войн к медиации и досудебным переговорам, где застройщикам стоит выстраивать прямой диалог с дольщиком по предъявляемым требованиям, чтобы минимизировать репутационные и финансовые потери.
Персональная ответственность ГИП и ГАП (ФЗ № 309-ФЗ): архитекторы, проектировщики и правовые риски
Второй блок дискуссии открыл Дмитрий Щегельский, напомнив, что с 1 марта 2026 года вступил в силу закон, который фактически вводит персональную уголовную ответственность главных инженеров проекта (ГИП) и главных архитекторов проекта (ГАП) по ст. 216 УК РФ. Цифровая подпись фиксируется в реестре и становится прямым основанием для претензий.
Ирина Барто, председатель Объединения архитектурных мастерских, соосновательница архитектурного бюро «Умбра», признала, что минусы нового регулирования, о которых говорили коллеги, действительно имеют место быть. Однако она подчеркнула: персональная ответственность ГИПа и ГАПа существовала и раньше — сейчас ужесточились лишь требования формализации. Специалисты должны быть зарегистрированы в Национальном реестре, а с 2022 года — подтверждать квалификацию независимой оценкой. «Сегодня проектная документация подписывается только электронной подписью — это исключает фиктивные подписи».
Барто отметила, что рост бюрократической нагрузки — это плата за то, чтобы проекты возглавляли серьёзные, квалифицированные люди. «Это скорее хорошая история: мало быть талантливым, нужно быть ещё упорным и прилежным, как минимум получить высшее образование».
При этом она чётко разграничила ответственность: речь идёт не о претензиях дольщиков к отделке, а о принципиальных конструктивных решениях, влияющих на безопасность жизни людей. «Если дом сложился или балкон не рассчитан — это экстренные ситуации, но они крайне редки». Барто также напомнила о многоступенчатой процедуре: проект проходит экспертизу (стороннюю, государственную или аккредитованную), получает замечания, исправляется, и только затем выдаётся разрешение на строительство. «Ответственность несётся и за решение, которое закладывает проектировщик, — в этом ничего плохого нет».
Отвечая на вопрос модератора о риске «оборонительного проектирования», Барто заявила, что не думает, будто новый закон сделает проектирование более осторожным. «Специалисты высокого уровня, как правило, имеют смелость и силу отвечать за принятые решения. Здесь скорее эмоциональная составляющая: при слове «уголовная ответственность» бегут мурашки. Но если посмотреть внимательнее, она была и раньше — при причинении вреда здоровью или смерти человека».
Андрей Кораблев, руководитель архитектурного бюро TOBE выступил от лица небольших архитектурно-проектных фирм. Он выделил четыре системных минуса нового регулирования:
- Рост административной нагрузки — время на подтверждение квалификации, оформление ролей и процедуры превышает время на само проектирование.
- «Оборонительное проектирование» — специалисты выбирают не смелые, а максимально безопасные для подписи решения.
- Конкурентные риски для малых бюро — молодые команды проигрывают крупным не из-за недостатка профессионализма, а потому что девелопер видит в них менее безопасный выбор.
- Закон не устраняет системные причины ошибок — он не отменяет демпинг, сжатые сроки и постоянные изменения требований заказчика.
Михаил Синявский, советник, руководитель строительного направления Firm.One в Санкт-Петербурге дополнил правовой аналитикой. С марта 2026 года в законодательстве прямо закреплено, что ГИП и ГАП несут ответственность за качество проектной и рабочей документации, а также её соответствие техрегламентам. Ранее их положение было размытым.
Идея — повысить квалификацию и ответственность, увеличив роль ГИП/ГАП в управлении проектами. «Это не новинка: в странах Азии и США такой подход уже применяется».
Новые риски: информация о специалистах, чья документация получила отрицательное заключение экспертизы, направляется в Национальное объединение СРО. Возникает прямая связь между ответственным за документацию и реализованным проектом, что повышает риски уголовной (ст. 216 УК РФ), административной (ст. 9.4 КоАП РФ) и гражданской ответственности.
Защита возможна, но теперь ГИПы и ГАПы «сразу попадают под прицел» при возбуждении дел. Рассмотрение дел будет сопровождаться экспертизами и изучением фактических обстоятельств.
Прогноз для рынка: рост зарплатных ожиданий, требования к проектным компаниям страховать ответственность ГИП/ГАП и обеспечивать юридическую поддержку. «Персональная ответственность ГИПов и ГАПов может стать имущественной ответственностью проектных компаний, что приведёт к удорожанию их работ».
Договорные аспекты: возрастёт роль условий о согласительных процедурах и разрешении споров, поскольку ГИП или ГАП может не согласиться с указаниями заказчика. Положения договора станут ключевым инструментом защиты проектировщиков.
Дмитрий Щегельский, подводя итог, отметил: «Отмена моратория и введение персональной ответственности ГИП/ГАП — это не разовые удары, а системные изменения. Рынок вынужден двигаться к прозрачности, квалификации и диалогу. Те, кто попытается отсидеться в «оборонительной позиции», рискуют не только финансами, но и уголовными делами ключевых специалистов».
Участники сошлись во мнении: главный тренд 2026 года — переход от судебных войн к досудебному урегулированию, страховым механизмам и реальной квалификации кадров. Иначе малые и средние застройщики могут не выдержать двойного давления — финансового и уголовно-правового.
Автор статьи Е.Еликова/АБН
