На рынке коллективных инвестиций появился первый закрытый паевой фонд с гибридной моделью для офисной недвижимости класса А. Продукт под названием «ЗПИФ АВИУМ» представили компания Alias Group и стратегический партнер CORE.XP.
Новая конструкция объединяет две стратегии: девелоперскую (вход в проект на ранней стадии с дисконтом) и рентную (получение стабильного денежного потока после сдачи объекта). Механизм позволяет не фиксировать прибыль через обязательный выход из актива перед вводом в эксплуатацию. По замыслу создателей, это сглаживает разрыв между рискованным девелопментом и консервативным арендным бизнесом.
В портфель фонда войдут видовые этажи смежной планировки и машино-места в подземном паркинге бизнес-центра «АВИУМ», который строится в 1 минуте от станции МЦК Зорге. После ввода объекта помещения передадут в долгосрочную аренду одному или нескольким якорным арендаторам. Площади предлагаются в состоянии «Shell & Core» — без отделки, что позволяет будущему арендатору создать пространство под свои стандарты. Базовое условие сделки — договор аренды на 7 лет с ежегодной индексацией ставки.
Создатели продукта указывают на структурный дисбаланс на рынке. По данным CORE.XP, в 2025 году объем арендных сделок сократился на 35% (с 1 202 до 778 тыс. кв. м). Заявленный девелоперами ввод на 2026–2030 годы составляет около 7,6 млн кв. м, однако для аренды будет доступно лишь 500 тыс. кв. м — примерно 7% от общего объема. С учетом переносов сроков объем может снизиться до 4,6 млн кв. м, а к 2029 году на рынок аренды выйдет 1,8 млн кв. м при прогнозируемом трехлетнем спросе в 2,5 млн кв. м. При этом сегмент блоков 1000–3000 кв. м, по оценкам, останется основным продуктом.
Гибридная модель фонда решает проблему дробления офисов: у бизнес-центра не появляются десятки собственников, сохраняется возможность сдавать крупные лоты якорным арендаторам. Для инвесторов вход в проект открывается на стадии котлована с оптовой скидкой за счет объема приобретаемых площадей, низкий порог входа, отсутствие операционного управления и конкуренции с мелкими офисами.
«Рынок офисной недвижимости сегодня находится в точке структурной трансформации: с одной стороны, мы видим устойчивый дефицит качественного предложения для аренды, особенно в сегменте крупных и средних блоков, с другой — растущий спрос инвесторов на инструменты с прогнозируемой моделью дохода», — отметила исполнительный директор CORE.XP Мария Зимина.
Как пояснила директор по инвестициям Alias Group Юлия Сидская, инвесторы, нацеленные на агрессивный рост, могут продать паи на бирже на пике девелоперского цикла, а консервативные участники получат рентный актив с доходностью, подтвержденной договорами аренды.
