Доля свободных складских площадей в Казахстане по итогам первого полугодия 2026 года достигла 11,1%, или 234 тыс. кв. м, — это максимальный показатель за последние пять лет. Об этом говорится в исследовании консалтинговой компании IBC Real Estate.
Фактически пустует каждый девятый квадратный метр складской недвижимости в стране. За год показатель вакантности вырос почти вдвое — на 5,8 п.п. Такая динамика объясняется накопленным эффектом от масштабного строительства предыдущих лет: 67% всего свободного предложения приходится на объекты, введенные в эксплуатацию в 2023–2025 годах.
Общий объем существующих складских площадей в Казахстане к концу первого полугодия достиг 2,1 млн кв. м, увеличившись на 13% год к году. Основной вклад в этот рост внесли крупные проекты, введенные ранее, — в частности Apple City Corps (80 тыс. кв. м), Focus Aksengir (51 тыс. кв. м) и Евразийский Логистический Парк (50 тыс. кв. м). Объем нового предложения значительно превысил спрос, что и привело к росту доли вакантных площадей. На этом фоне девелоперы пересматривают подходы к запуску новых проектов: строительство объектов без предварительно заключенных договоров аренды или продажи в текущих условиях становится экономически нецелесообразным.
Продолжительное инфляционное давление и высокая базовая ставка Национального банка Казахстана привели к замедлению деловой активности в стране и охлаждению спроса на складскую недвижимость. Многие заявленные проекты заморожены или перенесены на неопределенный срок, а собственники уже построенных объектов откладывают их ввод в эксплуатацию до появления конкретных арендаторов или покупателей.
В результате девелоперская активность в первом полугодии заметно снизилась: объем нового строительства составил всего 5 тыс. кв. м, что на 97% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Единственным введенным объектом стал Euro Truck Service (5 тыс. кв. м) в Алматы — это минимальное значение с 2022 года. По прогнозам аналитиков IBC Real Estate, до конца 2026 года объем нового ввода складских площадей может составить не более 32 тыс. кв. м — лишь 30% от заявленного девелоперами объема (106 тыс. кв. м) и на 91% меньше рекордного результата 2025 года.
Избыток предложения напрямую отражается на ставках аренды: по итогам первого полугодия они снизились на 5% год к году, до 4 400–4 600 тенге за кв. м в месяц. В Алматы, ключевом логистическом хабе страны, ставки варьируются в диапазоне 4 600–5 200 тенге за кв. м в месяц, в других регионах — от 3 000 до 5 600 тенге за кв. м, что отражает локальные различия спроса и качества предлагаемых площадей. При этом фактические ставки подписания договоров оказываются ниже заявленных — собственники вынуждены предлагать дисконты для заполнения свободных площадей.
Согласно расчетам, исходя из базовых параметров инвестиционно-девелоперских проектов, ставки аренды в объектах класса А должны находиться в диапазоне 5 500–6 000 тенге за кв. м в месяц. Для перехода рынка в фазу роста необходимо, чтобы он поглотил накопленный объем свободных площадей — по прогнозам IBC Real Estate, это произойдет не раньше второго полугодия 2027 года.
С учетом сохраняющегося высокого уровня свободных площадей и отсутствия предпосылок для восстановления спроса в краткосрочной перспективе аналитики IBC Real Estate прогнозируют рост вакантности до 12,5% к концу 2026 года и дальнейшее снижение ставок аренды.
«На рынке складской недвижимости Казахстана сохраняется дисбаланс спроса и предложения, при этом в разных регионах республики ситуация различается. Рекордный уровень вакантности стал следствием не только повышенных объемов ввода в предыдущие годы — основные причины заключаются в замедлении деловой активности и ухудшении общей экономической ситуации», — прокомментировал генеральный директор IBC Real Estate в Казахстане Евгений Бумагин.
По его словам, в этих условиях собственники вынуждены предлагать более гибкие условия для привлечения арендаторов, а нынешняя ситуация носит временный характер — восстановление спроса и дальнейшее развитие рынка ожидается со второй половины 2027 года.
Ранее СМИ писали, что маркетплейс Wildberries рассматривает возможность аренды складов в Казахстане на фоне атак на мощности компании в разных регионах России. Так, 11 августа пресс-служба RWB сообщила о возгорании на логистических объектах в Воронежской области. На объектах была проведена заблаговременная эвакуация. Товары преимущественно не пострадали.
