В 2025 году банкротами признаны 568 тыс. россиян (+31,5% год к году), в 97,3% случаев процедура инициирована самим гражданином. Банкротство стало массовым инструментом списания долгов. Однако, что может измениться для должника, когда у него — единственное жильё, которое по своим характеристикам напоминает дворец? Можно ли его продать, оставив должника и его семью на улице?
14 лет без баланса между жилищем и кредитором
Как напомнил Дмитрий Емельянцев на заседании Клуба юристов Всероссийского жилищного конгресса, ст. 40 Конституции гарантирует право на жилище и запрещает произвольно лишить человека единственного жилья, а ст. 446 ГПК закрепляет исполнительский иммунитет на такое жильё (кроме ипотеки). В 2012 году Конституционный суд в постановлении № 11‑П указал: необходимо искать баланс между имущественными интересами кредиторов и социальной функцией жилища. Однако активная работа в этом направлении началась, пожалуй, только после 2021 года, когда в Постановлении КС РФ 15-П Конституционный суд посетовал, что по прошествии 9 лет проблема так и не была решена. Существенный прорыв был достигнут в Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан (утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025), где были систематизированы рекомендации по данному вопросу. И наконец по прошествии 14 лет 10.04.2026 в Государственную думу РФ 10 апреля 2026 года был внесен законопроект Правительства РФ об изменении Федерального закона о банкротстве в части включения в него ст. 213.26-1. «Особенности реализации жилого помещения, объективные характеристики которого превышают разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище».
фото Е.Еликова/АБН
КС РФ ещё в 2012 году ввёл ключевое понятие — «разумная достаточность» жилья. Если объект явно превышает разумные потребности человека и его семьи в жизнеобеспечении, иммунитет может быть снят. Верховный суд РФ, начиная с 2020 года начал использовать термин «роскошное» жилье в судебных актах, посвященных данной проблеме в Обзоре от 18.06.2025 года термин «роскошное» жилье также активно используется.
В п. 22 Обзора были даны критерии, которые следует оценивать для определения «роскошности» единственного жилья. В новом законопроекте (ст. 213.26‑1 Закона о банкротстве) данные критерии ещё больше конкретизированы. В нём перечислены семь критериев, которые суд и финансовый управляющий должны оценивать в совокупности: жилая площадь (превышение норматива предоставления), место расположения (престижный район), конструктивные особенности, внешнее и внутреннее художественное оформление, уровень инфраструктуры, техническое оснащение и иные характеристики. «Проект говорит о явном превышении разумной достаточности, — обратил внимание Емельянцев. — Не просто чуть больше, а явно, например, если говорить о площади помещения, то она должна кратно превышать нормы предоставления на человека. Это важная страховка для должника».
Экономическая целесообразность: формула, которая решает судьбу жилья
И даже, если по каким-то параметрам единственное жилье может подпадать под понятие роскошное – это ещё не автоматический приговор для должника, так как и Законопроект и практика (п. 21 Обзора ВС от 18.06.2025) требуют доказать экономическую целесообразность реализации такого жилья на торгах в рамках процедуры банкротства.
Выручка от продажи должна быть достаточна для приобретения замещающего жилья (достойного, в том же населённом пункте и районе); покрытия расходов на организацию торгов; существенного погашения требований кредиторов из реестра.
«Представьте: роскошное жильё оценено в 40 млн рублей, — привёл пример Емельянцев. — Замещающее стоит 15 млн. Остаётся 25 млн. Но из них вычитаем расходы на торги, оплату управляющего, вроде бы остаток предположим в 23 млн., который пойдет на погашение требований кредиторов очень даже хорошая сумма, однако вопрос в том, будет ли в действительности жильё, оцененное в 40 млн., по итогам торгов продано за эту сумму? Практика, к сожалению, часто свидетельствует об обратном в большинстве случаев реальная цена сделки по приобретению падает в процессе банкротных торгов на 50 и более %.
Проблема реализации: кто купит «квартиру-банкрота»?
Условия продажи в банкротстве крайне жёсткие: договор — только через электронную торговую площадку; задаток до 20% от начальной цены; полная оплата в течение 30 дней; покупатель почти никогда не может получить ипотеку (банки не кредитуют покупку на торгах); высокие риски последующих оспариваний и проблемы с выселением членов семьи должника.
«Зачем покупателю все эти проблемы, если на рынке полно альтернатив? — риторически спросил Емельянцев. А если при цене 40 млн выручить удаётся 20 млн., да после покупки замещающего жилья и погашения расходов на продажу останется пару миллионов, разве будет это существенным удовлетворением требований кредиторов, о котором говорится в Обзоре от 18.06.2025 и Правительственном Проекте поправок. Получается экономическая целесообразность далеко не очевидна, а значит есть место для работы юристов и экспертов оценщиков и судейского усмотрения.
Кейс Савичевой: социальная справедливость важнее математики
Дело Савичевой О.О. (Постановление АС Московского округа от 18.02.2026): дом 659 кв. м в Истринском районе оценён в 243 млн рублей, долг – 36 млн, единственное жильё. На торгах объект ушёл за 108 млн. Однако окружной суд отправил дело на новое рассмотрение из-за нарушений: не привлечён орган опеки (есть несовершеннолетний ребёнок), не предусмотрено замещающее жильё для ребёнка, не выяснено, зачем выставлять имущество по цене, кратно превышающей долг. «Это показательный кейс, – прокомментировал Емельянцев. – Суды уже сейчас следят не только за математикой, но и за социальной справедливостью. Даже роскошный дом не продадут, если пострадают дети».
Замещающее жильё и «спасительная минимальная цена»
Законопроект и практика (п. 26 Обзора ВС) требуют, чтобы новое жильё для должника и его семьи находилось в том же населённом пункте, а если город поделён на районы — то в том же районе. Отступление — только в исключительных случаях.
«Попытка переселить банкрота из центра Москвы в Новую Москву будет оспорена, — предупредил Емельянцев. Суд встанет на сторону должника, , если он сможет доказать, что центр его жизненных интересов и интересов проживающих с ним членов семьи связан именно с районом, в котором находится их единственное жильё, которое планируется реализовать на торгах.
Кроме того, при продаже через публичное предложение цену снижают, но до определённого минимума (покупка замещающего жилья + расходы + существенное погашение долгов). Если и при этой цене покупателя нет — торги прекращаются, и жильё исключается из конкурсной массы, навсегда остаётся за должником.
«Это очень важная норма, — резюмировал эксперт. — Она отсекает недобросовестные попытки кредиторов или управляющих любой ценой лишить человека достойного жилища».
Для покупателя: проверка кредитной истории как новый стандарт
В условиях роста банкротств (568 тыс. только за 2025 год) любой продавец квартиры потенциально может оказаться будущим банкротом. «Красные флаги» в кредитной истории: длительные просрочки, высокая долговая нагрузка, резкая кредитная активность перед продажей, непогашенная ипотека на продаваемой квартире, самозапрет на кредиты в связке с другими факторами. Заверения по ст. 431.2 ГК РФ об отсутствии долгов и намерения банкротиться создают барьер для оспаривания сделки: кредиторам придётся доказывать заведомый обман продавца, что является высокой планкой.
Итог Емельянцева: «Конституционный суд в 2012 году сказал: жилищные условия должны быть приемлемыми на данном этапе развития общества и государства. В 2026 году мы, наконец, получили законодательные очертания этого баланса. Но окончательное право творить останется за судом. А значит, единственный способ не попасть в судебный круговорот – предельно тщательно проверять своего контрагента уже сегодня».
автор статьи Е.Еликова — Агентство Бизнес Новостей
