В ходе встречи обсуждались ключевые аспекты развития рынка апартаментов в России, включая их влияние на трудовую миграцию и туристический поток. Участники отметили необходимость регуляции данного сегмента и поделились успешными примерами внедрения сервисных апартаментов в регионах. Также были рассмотрены изменения в потребительских предпочтениях, вызванные отменой льготной ипотеки, и влияние этого на рынок аренды. В завершение встречи участники согласовали дальнейшие шаги по продвижению формата апартаментов и улучшению их сервиса.
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Согласован список финалистов по итогам интернет-голосования. В 2024 году на конкурс представлены 177 участников: строительные и управляющие компании, ипотечные банки, жилые комплексы, апартаменты и проекты загородного строительства. Всего за участников было отдано свыше 33 300 голосов. В финал вышли 65 участников в 20 номинациях. Стартовал второй этап конкурса, экспертное голосование. Оно включает в себя объезды экспертами объектов финалистов, исследование «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж компаний и оценку конкурсной документации претендентов на победу.
Было отмечено, что сервисные апартаменты выступают альтернативой новостройкам для инвесторов.
Застройщики апарт-сегмента адаптировались к заградительным ипотечным ставкам гораздо ранее жилого сегмента — еще с середины 2023 года, и предлагают варианты длительной рассрочки. На новостройки Петербурга до июля 2024 года действовали программы льготной ипотеки.
Повышение цен по апарт-сегменту зафиксировано в годовой динамике для ликвидных проектов сервисного формата с пешей доступностью станций метро, привлеченной профессиональной УК и программами доходности, востребованной средней площадью, а также низкой насыщенностью локальной конкуренции. По объектам, соответствующим указанным характеристикам, средний рост открытых цен за годовой период составил около 8%.
Многие потенциальные покупатели квартир в связи с тем, что ипотека по рыночным ставкам им недоступна, а условиям актуальных программ господдержки не все семьи удовлетворяют, перешли на рынок аренды.
Таким образом, в ближайшие 2-3 года продолжится тренд на рост ставок долгосрочной аренды.
Специалисты акцентировали внимание на необходимости принятия закона об апартаментах, в основу которого могут быть заложены параметры петербургского формата. Чтобы закон получился грамотным, нужно получить квалифицированный и системный ответ от региональных властей, что они хотят от девелоперов, которые реализуют такие проекты. Сейчас власти нужен грамотный и разумный эксперт, который соберет в регионах фактуру и представит параметры регуляции.
Помимо того, отмена льготной ипотеки привела к росту краткосрочной аренды на 63% и снижению долгосрочной аренды. Участники отметили, что молодые арендаторы, выходящие на рынок, предпочитают аренду, что создает спрос на апартаменты.
Спрос также растет за счет внутреннего туризма. За 10 лет среди россиян внутренний туризм стал в три раза популярнее внешнего. В первой половине 2024 года по России путешествовали 39 млн туристов, из них 2 млн — иностранных. В Петербурге все больше квартир сдается посуточно, все меньше выбор для долгосрочной аренды.
При этом кратно растет количество молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет, которые как раз сейчас выходят на рынок аренды. Рано или поздно вся эта армия арендаторов придет на рынок покупки жилья. Финансовые возможности покупателей очень сильно ограничены. Подстраиваясь под их возможности, девелоперы урезают среднюю площадь квартир.
Что касается рынка первичной недвижимости, в августе 2024 года в Петербурге зарегистрировано 2590 сделок, что на 40% ниже по сравнению с результатами июля, и 1061 — в Ленинградской области (ниже на 38% соответственно). При этом доля сделок с ипотекой сократилась на 17%, до 53%, в Ленобласти — на 14%, до 67%. Отмена льготной ипотеки подняла ставки на аренду: за год долгосрочная аренда подорожала на 30-45%. Средний чек покупки в Петербурге вырос до 10,9 млн руб. за квартиру, в Ленинградской области — на 5%, до 6,5 млн руб.
В I полугодии 2O24 в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на 60% больше показателей аналогичного периода прошлого года. Средневзвешенная цена сервисных апартаментов за указанный период выросла на 8%. Сервисные апартаменты продолжают устойчивый рост. Об этом говорят показатели действующих апарт-отелей.
Средняя загрузка петербургских апарт-отелей в высокий летний сезон текущего года превысила 90%, в некоторых сетях достигая уровня 97%.
По сравнению с прошлым летом многие компании увеличили долю посуточной аренды и подняли цены на размещение — в моменты пикового спроса цены.
По-прежнему в тренде: многофункциональные комплексы, рост значения инфраструктуры, увеличение площади общественных пространств, расширение деловой зоны, включение в проект искусства и wellness.
Участники отметили, что апарт-отели должны предлагать свои концепции и инфраструктуру, чтобы выделяться на фоне традиционных гостиниц.
Возвращаясь к туризму, участники сообщили, что современные туристы и бизнес-путешественники отдают предпочтение апарт-отелям, а не классическим средствам размещения. В инфраструктуру комплексов входят: фитнес-центры, фудхоллы и бизнес-центры с офисными помещениями и переговорными. Также в арсенале апарт-отелей компактные кинотеатры.
Важным аспектом в деятельности апарт-отелей становится продуманная концепция, которая предусматривает весь путь гостя.
Также поднимался вопрос о необходимости общественных пространств в проектах и их влиянии на доходность. Обсуждались риски, связанные с продажей коммерческих помещений и управлением ими.
В ходе бурной дискуссии зрителей все сошлись на том, что главное — это нахождение формулы по сохранению баланса между выводом в продажу коммерческих помещений и сохранением за собой социально важных общественных площадей.
В конце встречи участники проголосовали практически поровну за каждую позицию, что говорит о том, что каждая представленная модель доходности имеет право на жизнь и реализацию.