По итогам 2025 года крупнейшие девелоперы демонстрируют рост операционных показателей двузначными темпами, однако долговая нагрузка компаний увеличивается быстрее продаж, а качество обслуживания долга постепенно ухудшается. Такие выводы содержит исследование рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) и Единого ресурса застройщиков.
Как отметил директор группы корпоративных рейтингов НКР Александр Диваков, несмотря на сложную экономическую ситуацию, сохраняющуюся на рынке жилья последние 5–6 лет, признаков катастрофического ухудшения положения в сегменте крупных девелоперов агентство не наблюдает. При этом он уточнил, что у компаний среднего и нижнего эшелона ситуация, вероятно, существенно хуже.
В выборку НКР вошли 11 девелоперов, на которых приходится 14% рынка исходя из объема текущего строительства. Выручка компаний по итогам 2025 года выросла на 14–15% в номинальном выражении, что с поправкой на инфляцию около 10% соответствует реальному росту порядка 5%. Маржинальность бизнеса при этом осталась на уровне 25% — без изменений.
Долговая нагрузка компаний, по словам Александра Дивакова, выросла почти на четверть, при этом долг увеличивался быстрее наполнения счетов эскроу: показатель долга вырос на 30% к 2024 году, тогда как наполнение эскроу — на 23%. Эксперт отметил, что говорить о системном характере роста долговой нагрузки преждевременно: динамика во многом объясняется циклом реализации проектов, при котором происходит высвобождение эскроу-средств и привлечение нового долга.
«Надо понимать специфику девелоперского бизнеса. Большая часть — это кредиты проектного финансирования, которые уже обеспечены денежными средствами на экстро-счетах. Если цикл ввода в эксплуатацию налажен ритмично, скажем так, то девелоперам необязательно большое количество денежных средств держать. Кроме того, почти все компании в качестве ликвидности используют открытые, но неиспользованные лимиты, которые банки открывают. Вот. Поэтому они часть денежных средств вкладывают в оборот», — отмечает эксперт.
Наиболее чувствительным индикатором в агентстве считают показатель обслуживания долга, напрямую отражающий способность компаний покрывать процентные расходы операционной прибылью. Если в прошлом году лишь одна компания из выборки приближалась к пороговому значению, ниже которого операционной прибыли перестает хватать на обслуживание процентов, то в этом году таких компаний уже три.
Процентные платежи по всей выборке выросли на 40%, а средний уровень обслуживания долга снизился почти на 20%. При совокупной выручке компаний выборки в 2,7 трлн руб. на выплату процентов уходит более 10% этой суммы.
Товарные запасы девелоперов выросли на 14% против 16% годом ранее, тогда как наполнение эскроу-счетов увеличилось на 23%, опередив темпы роста запасов. В агентстве уточняют, что прямое сопоставление этих показателей некорректно, поскольку запасы отражаются на балансе по себестоимости, а эскроу — по рыночным ценам. С учетом коэффициента распроданности признаков затоваривания у крупнейших застройщиков в 2025 году не выявлено — за исключением компании «Апри», которая, по данным аналитика, сознательно придерживала продажи жилых комплексов в ожидании ввода крупного объекта в центре Челябинска, рассчитывая на рост цен в результате появления новой инфраструктуры на 20–30%.
Средний показатель ликвидности — отношение денежных средств к текущим обязательствам — по выборке составил 2,22. Аномалией на этом фоне выглядит ПИК, у которого в 2025 году накопился значительный объем денежных средств. По данным НКР, это связано с решением не запускать ряд региональных проектов, отказом от выплаты дивидендов и накоплением средств для погашения непрофинансированных кредитов.
Диваков не исключил и альтернативное объяснение: часть компаний может держать средства на депозитах, поскольку доходность по ним — около 16% годовых в прошлом году — зачастую превышает доходность девелоперского бизнеса, особенно в регионах.
Среди факторов неопределенности Диваков назвал топливный кризис, влияние которого на строительный рынок пока сложно оценить, продолжающееся ужесточение миграционной политики, способное дополнительно повысить стоимость рабочей силы, а также возможную остановку смягчения денежно-кредитной политики — на данный момент регулятор снизил ставку всего на 25 базисных пунктов. В агентстве полагают, что ожидаемое сокращение программы семейной ипотеки может подстегнуть продажи, но частично «оттянет» на себя спрос из традиционно сильного четвертого квартала. В целом резкого ухудшения положения застройщиков к концу 2026 года в НКР не ожидают, допуская лишь плавное дальнейшее снижение показателей обслуживания долга.
